Spese condominiali: decreto ingiuntivo solo contro il proprietario dell’appartamento

Il Tribunale di Bari, con una sentenza resa nello scorso mese di giugno (sent. n. 2277/09), ribadisce quanto detto, sette anni fa, dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 5035/02): all’azione giudiziale di recupero del credito in ambito condominiale non si applica il principio dell’apparenza.

Detto in modo più diretto: il decreto ingiuntivo, per essere efficace, potrà essere emesso solamente contro il proprietario dell’unità immobiliare e non anche contro chi, per il suo modo di comportarsi, possa apparire tale.

Si tratta di una pronuncia importante, non solo perché è una delle poche rese dopo quella delle Sezioni Unite, ma anche perché aderisce a quell’indirizzo interpretativo.

Vale la pena approfondire che cosa s’intende per principio dell’apparenza e perché lo stesso non è applicabile in materia condominiale.

Il codice civile non definisce il concetto d’apparenza.

La giurisprudenza della Cassazione, così come la dottrina, affermano che per apparenza debba intendersi quella situazione di fatto che è in grado di trarre in inganno, ingenerando la convinzione che si tratti della realtà giuridica, la quale, invece, è differente.

L’esempio più classico è quello del pagamento al creditore apparente (art. 1189 c.c.).

In questo caso, il debitore è liberato da qualsiasi responsabilità se prova di aver agito in buona fede; sarà il creditore apparente a dover versare al creditore reale quanto indebitamente ricevuto.

Ciò significa che il suo comportamento andrà valutato in base ad una serie di circostanze che devono essere univoche a tal punto da far ritenere che chi si qualifica come creditore lo sia effettivamente.

Nel caso del condominio, fino alla sentenza delle Sezioni Unite, era dubbio se questo principio potesse applicarsi qualora l’amministratore avesse dovuto agire in giudizio per il recupero del credito.

Un esempio chiarirà la questione.

Si pensi a quei casi in cui tra Tizio e Caia, coniugi in separazione dei beni e con l’immobile intestato a Caia, sia sempre stato Tizio ad incaricarsi di pagare le quote condominiali, partecipare alle assemblee, ecc.

In una situazione del genere, sarà Tizio la persona nota al condominio ed all’amministratore che, basandosi sul comportamento tenuto nel corso degli anni da quel soggetto, potrebbe credere che sia egli stesso il proprietario dell’unità immobiliare (in sostanza del condomino nel senso tecnico del termine).

In tali casi, molto ricorrenti, Tizio altro non è che il c.d. condomino apparente.

Lo stesso amministratore, proprio sulla base di quell’errata convinzione generata dall’atteggiamento di Tizio, potrebbe essere indotto, nei casi in cui si ravvisasse la necessità di ottenere un decreto ingiuntivo per uno stato di morosità, ad agire contro Tizio.

Le Sezioni Unite della Cassazione, intervenute per risolvere il contrasto inerente l’applicabilità del principio dell’apparenza ai rapporti condominiali, hanno stabilito che tale principio non è applicabile nel settore del diritto condominiale.

Il motivo è molto semplice: il principio dell’apparenza è strumento utilizzabile soprattutto per la tutela del terzo in buona fede che non abbia l’obiettiva possibilità di verificare la rispondenza tra situazione di fatto e situazione di diritto, sicché sia in un certo qual modo costretto ad affidarsi a quanto gli si presenta.

Nel caso del condominio, invece, per l’amministratore – che nel rapporto con il condomino non può essere considerato un terzo – la situazione è di pronta soluzione.

Egli, infatti, potrà sempre verificare, tramite un visura presso la Conservatoria dei registri immobiliari, l’effettiva proprietà dell’unità immobiliare.

Ciò significa che ogni, qual volta si renda necessario iniziare un’azione di recupero del credito attraverso un ricorso per decreto ingiuntivo, l’amministratore dovrà verificare la rispondenza tra colui che si appalesa come condomino e la proprietà, in capo allo stesso, dell’unità immobiliare.

Solo se c’è corrispondenza potrà agire contro questo soggetto per ottenere un decreto ingiuntivo.

In caso contrario l’azione dovrà essere rivolta contro colui che risulti proprietario dai pubblici registri.

Il rischio, altrimenti, è quello di vedersi notificata un’opposizione che allo stato attuale verrebbe accolta.

Il tutto naturalmente, con le ovvie conseguenze in relazione al tempo perso ed alle spese vanamente sostenute.

Riforma della normativa sui condomini

Riforma della normativa sui condomini, il sen. Mugnai in Commissione Giustizia al Senato

Giovedì 17 Settembre 2009 10:24 |

“Grazie al clima di forte collaborazione e di intesa tra maggioranza e opposizione potremo dar vita a cambiamenti significativi per 12 milioni di famiglie”

Grosseto: Maggiore collegialità, tracciabilità dell’operato dell’amministratore che avrà un incarico biennale, diritto di voto agli inquilini su decisioni ordinarie, azione esecutiva obbligatoria contro i condomini che non pagano le spese, nuove regole e limiti più stringenti alla installazione di parabole ed antenne televisive sui palazzi.

Sono queste alcune delle più significative novità del disegno di legge che rivoluzionerà l’intera normativa sul condominio, inserita nel Codice civile e praticamente ferma al 1942.

Una rivoluzione la cui paternità è del senatore grossetano Franco Mugnai, che per primo, nel 2001, aveva presentato una proposta di riforma e che adesso in II Commissione Giustizia del Senato (dove è capogruppo del Pdl) ha assunto il compito di relatore del Testo unificato, che fa sintesi fra le precedenti cinque proposte di legge depositate.

“Siamo già approdati ad un risultato sicuramente importante – dichiara il sen. Mugnai – La riforma della legislazione sul condominio rappresenta davvero una rivoluzione perché, una volta in vigore, interesserà oltre 12 milioni di famiglie. La Commissione Giustizia ha dimostrato un senso di responsabilità nell’interesse dei cittadini, arrivando ad una sintesi che rappresenta un positivo punto di equilibrio fra le proposte in campo e che ci consente di lavorare con uno spirito davvero trasversale. Stavolta sono convinto che la riforma arriverà in porto e rappresenterà una svolta nei rapporti interni ai condomini”.

Tra le altre novità previste nel testo all’esame della Commissione Giustizia del Senato anche la previsione di un elenco obbligatorio a cui dovranno iscriversi gli amministratori di condominio, secondo una logica di maggior trasparenza, maggioranze ridotte nelle assemblee, la redazione del rendiconto per cassa e per competenza e l’obbligo di aprire un conto corrente condominiale.

Vivere in un condominio: gioie e dolori. O solo dolori?

Vivere in un condominio: gioie e dolori. O solo dolori?

19 settembre 2009 Nessun Commento

Il condominio… ah, il condominio.

Girone infernale di litigiosi e ficcanaso, luogo mitologico dove i vicini diventano spioni e infiltrati nella nostra privacy, inferno in terra.

Come sapete, questo blog conta su due autori: uno, il più fortunato, risiede in una bella casa autonoma e, tranne un’esperienza positiva, non ha contatti con condomini; l’altra (io) invece vive in una bella palazzina, in un’ottima zona ma.. in un pessimo condominio.

Le liti si ripresentano puntuali ogni volta che si palesa una perdita sul tetto, ogni volta che si rompe la caldaia o la cisterna, ogni volta che la sottoscritta si scoccia di trovare le vedette lombarde sempre appese alle finestre per controllare gli affaracci altrui.

In Italia, si sa, le liti condominiali intasano i tribunali.

All’esplorazione dei meandri della vita condominiale dedica i propri sforzi l’Anaci, l’associazione italiana degli amministratori, che ha presentato mercoledì a Roma il suo terzo rapporto. Litigiosità e risparmio energetico sono le cause di lite secondo “I furbetti del condominio”, ricerca svolta in collaborazione con il Censis e compiuta tramite un sondaggio online su 339 amministratori, in rappresentanza dei circa 8mila associati.

Un piccolo esercito di professionisti disposti a tutto per realizzare i sogni di quiete dei propri assistiti. Un manipolo di valorosi che però spesso diventa simile a una pattuglia di caschi blu dell’Onu: cercano di mettere pace dove pace non c’è.
Secondo il rapporto dell’Anaci le liti più frequenti sono quelle tra singoli condomini, mentre quelle che derivano da mancati accordi sulla gestione delle parti comuni sono molte di meno. Nella ricerca si legge che “dalle opinioni espresse dagli amministratori riguardo ai motivi di litigiosità sembra emergere che il fenomeno è legato soprattutto a questioni di “intolleranza della presenza fisica del vicino”.

Ovvero: cortili che diventano campi da calcio e stanze trasformate in sale da concerto, effusioni ad altissimo volume e la signora del piano di sopra (nel mio caso è quella di sotto) che alle sette di mattina attraversa le proprie stanze con passo non proprio felpato.

Il 63,4% degli amministratori ritiene che il fenomeno sia in netto aumento ma che le liti solo raramente si traducano in contenziosi legali.

I dati raccolti però smentiscono, in parte, la percezione degli amministratori. Le cause in materia condominiale sono aumentate dell’8% nell’ultimo anno: 185mila contenziosi, di cui 120mila si svolgono per recuperare cifre irrisorie.

“Si tratta di una mole enorme di provvedimenti che invadono ogni anno la già lenta macchina della giustizia italiana, generando un costo enorme per la società”, dice Carlo Parodi, direttore nazionale del centro studi Anaci. “Senza considerare che per recuperare cifre irrisorie si sostengono spese che tra onorari, marche da bollo e tempi di lavorazione sono alla fine più elevate”, prosegue Parodi.
Ma se lo scalpo del vicino non ha prezzo, immaginate la soddisfazione nel portare in tribunale l’amministratore.

Contestare ogni riga delle delibere assembleari, opporsi con tutti i mezzi alle nuove tabelle millesimali o impugnare la nomina dell’amministratore, sono alcuni dei sogni proibiti degli amministrati nella loro quotidiana disputa con gli amministratori. Che pensano però ad azioni di contrasto per snellire l’impatto delle liti sulla macchina della giustizia. Nella ricerca si suggerisce una forte campagna d’informazione per regolamentare in modo leggero la gestione quotidiana di un condominio. Depliant, note informative e pagine di Televideo che facilitino i livelli di conoscenza dei diritti-doveri.
Altra linea della ricerca è quella sull’impatto economico delle spese per il riscaldamento delle abitazioni. La proposta è predisporre sistemi in cui sia possibile la contabilizzazione del calore, cioè la possibilità di attivare il riscaldamento solo quando necessario. Sistemi che permettono una riduzione della spesa fino al 40% l’anno.
E alla vita in condominio mette mano anche il Senato. Allo studio un Testo Unico per raggruppare le miriadi di disposizioni in materia. L’obiettivo è snellire. Tra i provvedimenti all’ordine del giorno, il diritto di voto agli inquilini sulle decisioni ordinarie, incarico biennale all’amministratore, contabilità più facile da interpretare e sempre accessibile, azione esecutiva obbligatoria contro chi non paga le spese e limiti all’installazione delle antenne tv.

Speriamo che qualcosa migliori, anche se poi mi mancherebbero le corride del mio palazzo….

Info tratte da Repubblica.it