Liti condominiali troppo lunghe, chi può chiedere il risarcimento del danno?

Importante sentenza della Corte di Cassazione relativamente alle liti condominiali ed alla loro eccessiva durata.
Vediamo perché.
In Italia, in virtù dell’adesione alla Convezione per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali (recepita con l. n. 855/1948), ogni persona ha diritto ad una durata ragionevole del processo (civile o penale) che la vede coinvolta.
Ciò significa che il procedimento non può essere eccessivamente lungo.
Il mancato rispetto di questa norma ha come conseguenza per il soggetto interessato il diritto ad ottenere un ristoro del danno subito.
Sul punto è significativo l’art. 2 della l. n. 89/01 (c.d. legge Pinto che disciplina per l’appunto l’equo indennizzo nel caso di irragionevole durata del processo) secondo cui: chi ha subito un danno patrimoniale o non patrimoniale per effetto di violazione della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali, ratificata ai sensi della legge 4 agosto 1955, n. 848, sotto il profilo del mancato rispetto del termine ragionevole di cui all’articolo 6, paragrafo 1, della Convenzione, ha diritto ad una equa riparazione.
Gli altri articoli della legge Pinto specificano:
-qual è la forma della domanda da presentare;
-chi è il giudice competente a decidere;
-quali siano i tempi da rispettare per non incorrere in decadenze
Nel corso del tempo ci si è posti il problema d’individuare il soggetto legittimato ad agire per ottenere l’indennizzo.
In effetti, l’eccessiva laconicità della legge (che si limita a dire chi ha subito un danno…) non aiuta.
Se il danno è stato subito da una persona fisica (un privato cittadino per intendersi) il problema non si pone.
Allo stesso modo, la Cassazione ha esteso tale diritto alle così dette persone giuridiche (società di capitali, tipo s.p.a. o s.r.l., ma anche società di persone, come s.n.c. o s.a.s.).
Il problema non era stato ancora affrontato per il condominio.
Con la sentenza n. 22558 del 23 ottobre 2009, i Giudici di legittimità chiariscono (per quei casi in cui il condominio è parte in causa ed ha diritto al risarcimento) chi è il soggetto legittimato a chiedere il risarcimento del danno.
Secondo la Corte di Cassazione l’amministratore, salvo il caso di autorizzazione scritta da parte di tutti i condomini, non potrà  agire per ottenere questo tipo di risarcimento.
Egli, infatti, è un mandatario dei condomini solo in relazione alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile e non anche per altre questioni.
Non vi è dubbio, infatti, dice il Supremo Collegio, che il diritto all’equo indennizzo per la irragionevole durata di un processo non spetti all’ente condominiale che è proposto unicamente alla gestione della cosa comune in quanto l’eventuale patema d’animo conseguente alla pendenza del processo incide unicamente sui condomini che quindi sono titolari uti singuli del diritto di risarcimento (così Cass. 23 ottobre 2009, n. 22558).
In sostanza il diritto al risarcimento del danno è un diritto inerente la persona dei condomini e non le parti comuni dell’edificio dalle stesse abitato.
Ciò vuol dire che qualora l’amministratore agisse per questo indennizzo, autonomamente o sulla base di una semplice delibera adottata a maggioranza, si vedrebbe eccepire la carenza di legittimazione a stare in giudizio, ossia il giudice non potrebbe far altro che constatare che quel soggetto non aveva diritto d’iniziare la causa.

Condominio più sicuro grazie agli amministratori

http://www.amministrazionestabili-case.blogspot.comSeminario Anammi / Ispesl. Condominio più sicuro grazie agli amministratori

In un seminario organizzato dall’ ANAMMI, l’ Ispesl ha approfondito i punti essenziali del Testo Unico della Sicurezza, sottolineando l’ importanza del ruolo dei professionisti per quanto riguarda la valutazione rischi e l’ informazione ai lavoratori.

Il condominio è da considerarsi un luogo di lavoro, alla stessa stregua di
un’ azienda, per questo l’ amministratore deve valutare tutti i rischi di chi si
trova ad operarvi. È questa la conclusione del seminario, organizzato nei giorni scorsi dall’ ANAMMI in collaborazione con l’ Ispesl, e dedicato all’ attuazione del Testo Unico sulla Sicurezza (D.lgs 81 del 2008) in ambito condominiale.

A chiarire la filosofia e i contenuti del provvedimento sulla salute nei luoghi di lavoro, alla luce della giurisprudenza, è stato Carlo Vito Magli, direttore dell’ Ufficio Affari Legali dell’ Istituto Superiore di Prevenzione e Sicurezza del Lavoro. In particolare, durante il seminario è stata ribadita la posizione di garanzia che l’ amministratore assume nell’ adempiere le prescrizioni in materia di sicurezza dei condomini e dei terzi che eventualmente entrino in contatto con l’ edificio condominale.

In tale ambito, diventa centrale l’ elaborazione del Documento di Valutazione dei Rischi (DVR), vale a dire il documento nel quale viene formalizzata l’ analisi dei rischi effettivi per chi lavora negli spazi condominiali (portieri e operatori affini, come i custodi, i giardinieri, personale preposto alla vigilanza di piscina o campi sportivi).
Se è vero che nel decreto non è espressamente previsto l’ obbligo di redigere tale documento tuttavia, ha sottolineato Magli, “ciò non esclude, per l’ amministratore, l’ obbligo di valutazione dei rischi presenti o possibili nel condominio, allo scopo di informarne in maniera esaustiva i lavoratori e fornire loro dispositivi di protezione ed attrezzature di lavoro adeguate”.

In altre parole, la mancata previsione dell’ obbligo di valutazione dei rischi riguarda il solo aspetto dell’ elaborazione scritta del documento di valutazione, non l’ attività di valutazione in senso stretto come più volte affermato dalla giurisprudenza. Lo stesso lavoratore per quel che riguarda il suo ambito professionale, deve risultare adeguatamente formato, sulla base di apposita certificazione.

Tuttavia, a fronte di un obbligo di redazione che non c’ è, risulta non facile proporre, in assemblea condominiale, la spesa per elaborare il DVR il quale, grazie al contributo di un tecnico qualificato, può meglio prevedere rischi poco evidenti ma significativi. In particolare, tali rischi riguardano i luoghi di lavoro veri e propri, i fattori di rischio (dall’ incendio agli agenti
allergogeni e chimici, passando per gli apparecchi elettrici) oltre ai pericoli derivanti dall’ uso di prodotti e macchine, come gli attrezzi da lavoro.

Per Giuseppe Bica, presidente dell’ ANAMMI, il D.lgs. n. 81 del 2008 si basa su una cultura della sicurezza che soltanto amministratori competenti possono affermare di possedere. Ecco perché l’ ANAMMI intende proseguire il percorso avviato con l’ aiuto dell’ Ispesl, nella consapevolezza che soltanto così è possibile garantire sia la professionalità dei nostri associati sia gli utenti finali del nostro lavoro, ovvero i condòmini.

L’"intelligenza" il futuro degli impianti di illuminazione I nuovi sistemi per la gestione delle luci nei grandi impianti consentono risparmi fino al 75% Redazione GreenCity Pubblicato il: 02/11/2009 nella categoria Ambiente.

I sistemi intelligenti di illuminazione stanno lentamente conquistando il favore di proprietari e amministratori di condomini, grazie alla loro capacità di risparmiare energia e ad un fattore ROI (ritono economico dell’investimento) favorevole.
Le spese per l’illuminazione rappresentano circa il 25% del consumo totale di energia elettrica di un edificio. Impianti realizzati con le tecniche ed i materiali più moderni sono in gtrado di tagliare questi costi.
A migliorare non è solo la bolletta elettrica dell’edificio, ma anche la sua valutazione ambientale e il suo valore economico complessivo.
Gli esempi più eclatanti vengono dall’America. Gary Meshberg, direttore commerciale di Encelium Technologies, produttrice di Energy Control System (ECS), è sicuro che sistemi intelligenti come quelli della sua azienda rappresentino il futuro dell’illuminazione nei grandi palazzi. ECS utilizza tecnologie di rete in comnbinazione con software e hardware per il controllo, che possono essere integrati con i sistemi di condizionamento e climatizzazione, sicurezza e perfino di irrigazione.
Un modulo I/O (input/output) universale consente il collegamento a componenti di illuminazione standard, quali lampadine a basso voltaggio, ma anche l’installazione di sensori di luce o di presenza per un controllo digitale dei sistemi di accensione e spegnimento delle luci. Il software permette la gestione ed il controllo della quantità di luce in ogni punto – non solo locali, ma perfino stazioni di lavoro all’interno degli open space - in modo indipendente e direttamente dal personal computer di ogni singola persona.
Il ROI (ritorno dell’investimento) di un sistema intelligente del genere è molto favorevole, secondo Meshberg. ECS sarebbe in grado di ridurre i costi relativi all’illuminazione dal 50 al 75 percento, permettendo il rientro dalle spese di investimento in soli 3 anni. Il Rogers Centre, complesso sportivo e di intrattenimento di Toronto, con circa 7000 punti di illuminazione, ha tagliato i consumi elettrici del 77%, per un totale di 3,731,000 KWh annui, grazie all’installazione di ECS, per un risparmio complessivo di $300,000 dollari .

Condominio: cosa cambia per gli ascensori

Dallo scorso 1 settembre è entrato in vigore un nuovo Decreto che introduce norme finalizzate al miglioramento del livello di sicurezza degli ascensori condominiali. I soggetti inadempienti a queste norme non subiranno sanzioni di natura pecuniaria, ma potranno essere oggetto di una revoca dell’autorizzazione per l’utilizzo dell’ascensore stesso.