Alla riforma sui Condomini 2011 approvata dal Senato e in attesa di approvazione alla Camera, verrà apportata qualche modifica per apporre maggiore attenzione alla proprietà privata, ai criteri di selezione e fondo di garanzia per gli amministratori. Queste sono le novità emerse nel convegno organizzato dall`Anaci (Amministratori Condominiali) di Catania, al quale ha partecipato anche il relatore della proposta di legge (Ac 4041), Salvo Torrisi (Pdl).
Il testo della riforma comunque verrà confermato e solo in parte modificato, Torrisi afferma che «Deve essere un testo senza finalità velleitarie né posizioni ideologiche preconcette ma coerenti con il nostro sistema giuridico».
L`impalco della Riforma dei Condomini 2011 è costituita da 32 articoli che definiscono e sanciscono le norme sul condominio contenute nel codice civile e che verranno attuate per ridurre al minimo l’elevato grado di litigiosità nei condomini.
Cosa prevede la riforma sul condominio 2011?
Tra le novità introdotte dalla riforma sui condomini 2011 c`è contemporaneamente il rafforzamento del ruolo dell’amministratore e un maggiore esercizio dei poteri di controllo da parte dei condomini. Inoltre, verrà introdotto l`obbligo per gli amministratori di iscriversi al ruolo e quindi ad un elenco presso le Camere di commercio e la possibilità di vendere a maggioranza i beni condominiali, e una maggiore attenzione circa la possibilità di rendere più incisive le procedure di recupero del credito degli insoluti da parte dei condomini.
Quali sono le novità introdotte dalla legge sul condominio?
• Ambito d’applicazione norme sul condominio (articolo 2, comma 1): la riforma definisce l’ambito di applicabilità delle norme sul condominio, che non deve essere verticale ma a 360° gradi, con la specifica di costruire unità abitative e allo stesso tempo spazi condominiali.
• Amministratore (articoli 9, 10, 20, 26 e 27): la legge sui condomini 2011 introduce importanti novità in materia della figura dell`amministratore ponendo l`attenzione su una serie di dati e strumenti di conoscenza e di pubblicità che l’amministratore deve mettere a disposizione dei condomini, per consentire loro la valutazione delle sue qualifiche e del suo operato, da qui, l’obbligo per l’amministratore:
1. ove sia richiesto, di presentare una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato
2. di agire, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea, per il recupero del credito di condomini morosi, delle somme dovute entro 4 mesi dalla data in cui il credito diventa esigibile, rispondendo dei danni a lui imputabili per il ritardo.
Circa la durata del mandato da amministratore: la riforma sul condominio 2011 introduce una nuova durata della carica da amministratore che viene portata da uno a due anni.
Circa i comportamenti per i quali può essere disposta la sua revoca: gli articoli della riforma vanno ad individuare, a categorizzare e tipicizzare tutti quei comportamenti che possono portare alla revoca del mandato dalla carica di amministratore, favorendo in questo modo una maggior tutela della trasparenza per i condomini.
• Costituzione dell’assemblea e validità delibere (articoli 14, da 16 a 18, da 21 a 25): l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita se interviene una rappresentanza di due terzi dei condomini i due terzi del valore, l`avviso di convocazione all`assemblea contenente la specifica dell’ordine del giorno data e luogo dell`assemblea, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l`assemblea.
All’assemblea condominiale può intervenire il condomino in rappresentanza di un altro condomino munito di delega scritta. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea. Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi.
Sono valide poi le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre 10 giorni dalla medesima.
L’articolo 25 della riforma dei condomini 2011, prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio possono essere sanzionate con il pagamento di una somma fino a 100 euro e, in caso di recidiva, fino a mille euro.
• Destinazioni d’uso (articolo 2, comma 3): il nuovo articolo 1117 - quater Cod. civ., prevede che in caso utilizzo diverso da quello previsto dal regolamento condominiale delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino può chiedere all’amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea, inserendo all’ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione d’uso. L’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea, passati 30 giorni dalla richiesta senza che sia stata convocata l’assemblea, ci si potrà rivolgere all’autorità giudiziaria che se accerterà la violazione della destinazione d’uso, ordinerà la cessazione dell’attività e il ripristino delle aree e un risarcimento del danno.
• Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (articolo 3): l`articolo va a migliorare la definizione del calcolo del diritto di ciascun condomino la destinazione d’uso strutturale e funzionale della quota posseduta, e precisando il contenuto dell’obbligo di partecipazione alle spese condominiali, con particolare riferimento al diritto di ogni condomino di staccarsi dall`impianto centralizzato in favore di uno privato.
Pertanto, il condomino:
1. non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né essere liberato dal vincolo di solidarietà nei confronti dei terzi.
2. non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
3. può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
• Gestione di iniziativa individuale (articolo 13): stabilisce che per il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non abbia diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Se una deliberazione adottata dall’assemblea non viene eseguita, ciascun condomino può diffidare l’amministratore o, in mancanza, il condomino eventualmente incaricato. Decorsi inutilmente trenta giorni dalla diffida, egli può intraprendere l’esecuzione della deliberazione ineseguita.
• Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva (articolo 7, comma 2): la riforma con questo articolo prevede che le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (satellite, via cavo) possono essere realizzati ma senza recare disagi per le parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato dovrà comunicarlo all`amministratore, il quale, dovrà procedere di conseguenza secondo il regolamento condominiale.
• Impugnazione delibere condominiali (articolo 15): ogni condomino che risulti assente, dissenziente o astenuto durante l`assemblea nella quale sia stata votata a maggioranza una modifica di una norma del regolamento condominiale, questi può adire l’autorità giudiziaria con atto di citazione chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
• Innovazioni (articolo 5): definisce l’approvazione delle innovazioni dirette a valorizzare l’immobile sotto il profilo della sicurezza degli edifici e degli impianti, dell’abbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del consumo energetico, della realizzazione di parcheggi e dell’installazione degli impianti per l’accesso a flussi informativi. In questi casi, è sufficiente l’approvazione assembleare a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
• Interventi urgenti (articolo 7, comma 1): sancisce il divieto il divieto di realizzare o mantenere nelle parti comuni o nelle unità di proprietà individuale impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici, nonché i poteri dell’amministratore, di propria iniziativa o su richiesta anche di un singolo condomino o conduttore, che consentono di imporre il rispetto delle disposizioni di sicurezza e di realizzare gli interventi urgenti ai fini della salvaguardia dell’edificio e dei suoi abitanti.
Importante: L’amministratore, su richiesta anche di un solo condomino, nel caso esista un ragionevole sospetto di un possibile danno alla struttura o la non sicurezza per i condomini o per la comunità, ha il compito di verificare accedendo anche alle parti private per constare l `eventuale danno con l`ausilio di un tecnico nominato di comune accordo tra il richiedente e l’interpellato. Il tecnico nominato, al termine dell’accesso, consegna una sintetica relazione al richiedente ed all’amministratore, il quale la tiene a disposizione di chiunque vi abbia interesse. A seguito dell’accesso, qualora risulti la situazione di pericolo l’amministratore dovrà convocare l’assemblea per gli opportuni provvedimenti.
Importante: nel caso in cui l’interpellato non consenta l’accesso o non si raggiunga l’accordo sulla nomina del tecnico, possono essere richiesti al tribunale gli opportuni provvedimenti anche in via di urgenza. Il tribunale, valutata ogni circostanza può, anche in via provvisoria, porre le spese a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all’accesso. Le spese delle operazioni di cui al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l’intervento all’amministratore. In tal caso, se vi è stato accesso a proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subìto l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50% della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea.
• Indivisibilità (articolo 4): prevede che le parti comuni dell’edificio non possano essere soggette a divisione, a meno che le stesse siano state sottratte all’uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell’articolo 1117-ter Cod. civ. se la divisione può avvenire in parti corrispondenti ai diritti di ciascuno, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari.
• Manutenzione scale (articolo 8): prevede che scale e ascensori siano mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Importante: quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno.
• Modifiche d’uso e sostituzione parti comuni (articolo 2, comma 2): nuovo articolo per disciplinare le modificazione d’uso e della sostituzione delle parti comuni, che possono essere assunte con la maggioranza di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti e i due terzi del valore dell’edificio.
• Norme di coordinamento (articoli da 28 a 32): prevede alcune modifiche alle leggi in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico, di trasmissioni televisive e digitali su frequenze terrestri e al codice di procedura civile conseguenti alla nuova disciplina del condominio.
• Opere su parti di proprietà o uso individuale (articolo 6): nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l’uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o modifiche ovvero variare la destinazione d’uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, se ne derivi danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
• Parti comuni: nozione (articolo 1): definisce la nozione di “parti comuni” dell’edificio tenendo conto delle innovazioni tecnologiche avute rispetto all’epoca dell’approvazione del codice civile.
1. per “parti comuni” s`intende: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia e gli stenditoi, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
• Rappresentanza (articolo 12): si concede all’amministratore, previa autorizzazione dell’assemblea, il potere di consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio. E in materia di provvedimenti presi dall’amministratore, si prevede una procedura che consente ai condomini di ricorrere in tribunale per ottenere provvedimenti per le parti comuni rispetto ai quali l’amministratore o l’assemblea siano stati negligenti.
• Rendiconto condominiale (articolo 11): Tra le novità 2011, c`è la possibilità che l’assemblea condominiale possa, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate:
1. nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
2. prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
• Riscossione contributi (articolo 19): l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione da parte dell`assemblea, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
Importante: in caso di mora per un quadrimestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, salvo che l’autorità giudiziaria, adita anche in via d’urgenza, riconosca l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
