giovedì 22 settembre 2016

Termosifoni, nuovi impianti obbligatori entro il 31 dicembre o multe fino a 2500 euro




La proroga che in molti attendevano non è stata concessa: resta fissata al prossimo 31 dicembre la scadenza per adeguare alla normativa 102/2014 i termosifoni dei condomini dotati di riscaldamento centralizzato. I caloriferi delle case dovranno infatti possedere una valvola termostatica con contabilizzatore di calore.

Chi non si adegua alla normativa rischia una multa che può variare da 500 a 2500 euro a seconda della Regione di residenza. Occorre affrettarsi, poiché senza proroga i prezzi sono già schizzati alle stelle: ogni famiglia spende in media circa mille euro, seppur ammortizzabili in cinque anni e con detrazioni fiscali pari al 65%. Per ogni termosifone la spesa media varia tra i 60 e i cento euro.

Intanto l'Unione dei Piccoli Proprietari Immobiliari ha già lanciato l'allarme sui possibili rincari: «E’ evidente che alcuni appartamenti, per esempio i piani alti e i piani inferiori a contatto con il terreno, si troveranno con un conteggio dei consumi che sarà più alto rispetto al passato – dice Angelo De Nicola, vicepresidente nazionale dell’Uppi - In più, oltre alla spesa iniziale per la messa a norma di tutti i radiatori, bisognerà poi pagare ogni anno una società per tutti i conteggi, appartamento per appartamento (per gli esperti però si tratta di 2-3 euro a radiatore all’anno). Ci sono poi casi estremi come quello di chi vive in un condominio con più appartamenti non occupati. Si ritroverà con spese lievitate perché dovrà accollarsi tutte le dispersioni del palazzo».

martedì 26 luglio 2016

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Modifiche al D.Lgs. 102/14: meno certezze per la contabilizzazione del calore

Roma lì 26/07/2016

Il Consiglio dei Ministri del 13 luglio u.s. ha approvato il provvedimento correttivo del D.Lgs. 102/14 con cui il nostro Governo aveva recepito la direttiva europea sull’efficienza energetica (EED 27/12).
Ferme restando la data ultima del 31/12/2016 per le installazioni dei dispositivi di contabilizzazione e termoregolazione, e le sanzioni per gli inadempienti (da € 500 a € 2500), le novità introdotte riguardano l’art. 9 co. 5 lett. d) che si occupa di regolamentare la ripartizione delle spese per il riscaldamento.
Con tale correttivo il legislatore prevede due casi particolari nei quali si può derogare alla UNI 10200, a fronte però di relazione tecnica asseverata: ove non sia possibile applicare tale norma oppure in presenza di grandi differenze di fabbisogno termico tra le unità immobiliari. In questi casi, peraltro non ben specificati, è possibile ripartire le spese secondo percentuali fisse, ma con una quota di almeno il 70% attribuita agli effettivi prelievi volontari.
Ciò non risolverebbe i problemi dei condòmini degli ultimi piani perché, non potendo applicare coefficienti correttivi, rimarrebbero consolidate le disparità fra le u.i. centrali all’edificio e gli ultimi piani.
La bozza della norma UNI 10200 attualmente in revisione, invece, da un lato pare essere sempre applicabile, dall’altro con molta probabilità introdurrà un meccanismo per suddividere tra tutte le u.i. gli extra costi delle dispersioni dalle strutture orizzontali, consentendo così di mitigare le disparità sopra menzionate.
Eventuali chiarimenti alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale attesa in questo periodo estivo…

Ufficio Tecnico A.N.AMM.I.

sabato 14 maggio 2016

TERMOCONTABILIZZAZIONE AL 65% SOLO CON IL NUOVO IMPIANTO

La pura e semplice installazione di sistemi di contabilizzazione e termoregolazione (questi ultimi ove tecnicamente possibile) del calore danno diritto alla detrazione fiscale prevista per interventi di recupero del patrimonio edilizio, con aliquota attualmente fissata al 50%. Le spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico per tale tipologia di intervento non possono essere detratte al 65% in quanto non inquadrabili nel contesto di interventi di riqualificazione energetica.
Tale questione, ormai nota e pacifica in tale interpretazione, viene nuovamente affrontata e ribadita dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 18 del 06/05/2016.
In tale documento di prassi, però, è contestualmente riconosciuta la detraibilità al 65% dell’installazione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore in una sola ipotesi: quella in cui CONTESTUALMENTE all’installazione dei sistemi di contabilizzazione individuale si procede alla installazione di CALDAIE A CONDENSAZIONE o di POMPE DI CALORE AD ALTA EFFICIENZA o di IMPIANTI GEOTERMICI AD ALTA ENTALPIA.
Dunque, se i sistemi di termoregolazione o contabilizzazione vengono installati senza la sostituzione totale o parziale dell’impianto di climatizzazione, oppure nel caso in cui avviene la sostituzione dell’impianto di climatizzazione con un nuovo impianto diverso da quelli sopra citati, la detrazione percorribile è quella del 50% e non quella del 65%.

14/05/2016

mercoledì 13 aprile 2016

SUPERCONDOMINIO: costituzione e regolamentazione


Connotati caratterizzanti il supercondominio: complesso edilizio distinto in diversi corpi di fabbrica, più o meno dotati di autonomia strutturale, ma caratterizzati dalla presenza di una serie di opere e servizi comuni a tutto il complesso edilizio (impianti di riscaldamento, di condizionamento, parcheggi coperti e scoperti, locali di interesse comune, strade di accesso).           
Si ha anche il caso di un unico caseggiato diviso verticalmente in più scale (o complessi) che godono di una certa autonomia, pur in presenza di parti comuni quali il lastrico solare, le grondaie, le condutture, l’ingresso (caso emblematico: la costruzione del Corviale a Roma, che si sviluppa senza soluzione di continuità per circa un chilometro).
L’espressione supercondominio sta ad indicare una pluralità di distinti condominii rispetto ai quali residuano beni e servizi comuni.


La costituzione del supercondominio viene di solito prevista nel regolamento predisposto dall'originario costruttore del complesso edilizio e richiamato nei singoli atti di compravendita stipulati con tutti gli acquirenti futuri condomini.
Può provvedervi anche l'assemblea con apposita delibera assunta almeno con la metà del valore millesimale dell'intero complesso e la maggioranza dei presenti, purché non si vada a imporre ai condomini particolari vincoli limitativi dei loro diritti sulle proprietà individuali o sull'uso delle parti comuni.
È lasciato alla volontà delle parti decidere se, in presenza di più edifici costituenti un unico complesso, dare luogo alla formazione di un unico condominio oppure costituire autonomi condominii per ogni singolo edificio a cui affiancare un supercondominio per la gestione delle proprietà e dei servizi comuni.
È la stessa legge, infatti, ai sensi degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., a consentire che i beni comuni restino soggetti alla disciplina del condominio pur riferendosi a edifici strutturalmente autonomi costituenti distinti condominii. Le più recenti pronunce della Corte di Cassazione hanno affermato che al supercondominio va applicata la disciplina del condominio negli edifici (Cass. Civ. n. 3102/93; Cass. Civ. n. 9355/00; Cass. Civ. n. 8066/05).
I principi posti con riguardo al regolamento condominiale trovano, in linea generale, applicazione anche per quanto riguarda il supercondominio. La predisposizione di un regolamento supercondominiale, seppur non indispensabile, è quasi sempre effettuata nella prassi ed è di fatto opportuna per evitare o diminuire l’insorgere di contrasti tra i condomini in merito all’utilizzazione dei beni o al riparto delle spese.
Si costituisce il regolamento del supercondominio quando l’originario costruttore abbia predisposto, oltre al regolamento condominiale dei singoli edifici, anche il regolamento relativo al supercondominio o quando il supercondominio si costituisce a seguito dello scioglimento di un originario ed unico condominio. In questo ultimo caso, i condomini, deliberando lo scioglimento e la costituzione del supercondominio, provvedono a modificare l’originario regolamento o a predisporne ex novo uno apposito per la nuova organizzazione supercondominiale.

Molteplici possono essere gli aspetti che riguardano il regolamento del supercondominio, in virtù del tipo di beni o servizi che solitamente ricadono nella competenza e disciplina di questa organizzazione: servizio di portineria, servizio di riscaldamento, utilizzo degli spazi comuni, parcheggi, limiti all’utilizzazione della proprietà privata.
L’assemblea del supercondominio è costituita dall’insieme dei condomini e rappresenta, in qualche misura, l’organo sovrano di questa organizzazione.
Vi partecipano, quindi,  i proprietari delle singole porzioni immobiliari, non potendo, invece, essere sostituita dalla riunione degli amministratori dei fabbricati separati, salvo specifica delega a loro conferita da parte di ciascun condomino. La Suprema Corte è intervenuta sul tema assembleare stabilendo che ciascun condomino è titolare del diritto di partecipare all’assemblea supercondominiale (Cass. Civ. n. 7894/94; Cass. Civ. n. 5333/97).

Laddove si sia in presenza di un ente supercondominiale, si rende necessaria, ricorrendo le condizioni di cui all’art. 1129 c.c., la nomina di un amministratore cui vengano attribuiti tutti i poteri inerenti alla gestione dei beni del supercondominio.
Nulla vieta che la nomina ricada su uno degli amministratori dei singoli fabbricati oppure che sia lo stesso regolamento a prevedere tra loro una turnazione annuale. Non cambiano le regole sulla durata dell'incarico e sulle attribuzioni che devono essere da lui svolte.
In linea di massima, i principi e le disposizioni dettate dal codice civile in tema di condominio di edifici si applicano, in virtù di interpretazione estensiva ovvero in forza di integrazione analogica, anche al supercondominio, che si verifica quando talune cose, impianti e servizi comuni sono legati contestualmente, dalla relazione di accessorio a principale, con più condominii (Cass. Civ. n. 9096/2000).
Non è consentito al singolo condomino di richiedere lo scioglimento del vincolo condominiale. L’ art. 61 co. 1 disp. att. c.c. dispone che requisito imprescindibile per lo scioglimento è, quindi, l’autonomia strutturale degli edifici.
Ricorrendo la condizione di divisibilità in autonomi edifici, può essere deliberato dall’assemblea lo scioglimento con la maggioranza ex art. 1136 co. 2 c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.
Se non viene raggiunta la maggioranza prescritta e però sussistono i presupposti di fatto, un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio che chiede la separazione può ricorrere all’autorità giudiziaria perché disponga lo scioglimento.
Diversa maggioranza è richiesta dall’art. 62 co. 2 disp. att. c.c. nel caso in cui la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrono opere per la sistemazione dei locali o delle dipendenze tra i condomini. In questa ipotesi, poiché lo scioglimento comporta un aggravio per le posizioni dei condomini che devono affrontare delle spese per realizzare le opere per la divisione, la maggioranza richiesta è quella prescritta dall’art. 1136 co. 5 c.c. per le delibere aventi ad oggetto le innovazioni, cioè un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
In tale ultimo caso lo scioglimento può essere deliberato solo dall’assemblea, non potendosi fare ricorso all’autorità giudiziaria, poiché il giudice può disporre lo scioglimento solo ove questo non comporti oneri aggiuntivi per i condomini.
L’art. 62 co. 1 disp. att. c.c. infatti, da un lato consente la costituzione di autonomi condomini e dall’altro assoggetta alla disciplina del condominio i beni comuni che residuano dallo scioglimento. Impostazione accolta dalla Suprema Corte di Cassazione con diverse pronunce (Cass. Civ. n. 65/80; Cass. Civ. n. 1440/81).
Lo scioglimento così detto parziale - che si ha quando vi siano beni residui in comune tra i vari condomini - può avere luogo solo per determinazione dell’assemblea dell’originario condominio e non può essere richiesto in questo caso l’intervento giudiziale di cui all’art. 61 co. 2, disp. att. c.c.
A seguito dello scioglimento parziale, il supercondominio può essere regolato dall’originario regolamento condominiale modificato o da un nuovo regolamento elaborato ad hoc.
Quanto si è detto per lo scioglimento del condominio può essere fatto valere per la disciplina del supercondominio. Anche per questa fattispecie possono verificarsi le condizioni per procedere allo scioglimento. Si può verificare l’ipotesi per cui l’organizzazione supercondominiale sia superflua  e quindi può essere opportuno procedere al suo scioglimento lasciando i beni in comune nella diretta amministrazione dei singoli condomini.



























lunedì 1 febbraio 2016

GREEN ECONOMY MULTA MOZZICONI DI SIGARETTE






                        
È stato pubblicato questa sera nella Gazzetta Ufficiale il testo della legge 28 dicembre 2015, n. 221 riguardante la green economy, con novità anche sulla raccolta dei mozziconi di sigarette.
La legge, chiamata "Disposizioni in materia ambientale per promuovere misure di green economy e per il contenimento dell'uso eccessivo di risorse naturali", entrerà in vigore il 2 febbraio 2016.

Ecco come vengono regolamentati i mozziconi di sigarette (o, con termini ufficiali, i rifiuti di prodotti da fumo e rifiuti di piccolissime dimensioni).
E' vietato l'abbandono di mozziconi dei prodotti da fumo sul suolo, nelle acque e negli scarichi.
Al fine di preservare il decoro urbano dei centri abitati e per limitare gli impatti negativi derivanti dalla dispersione incontrollata nell'ambiente di rifiuti di piccolissime dimensioni, quali anche scontrini, fazzoletti di carta e gomme da masticare, e' vietato l'abbandono di tali rifiuti sul suolo, nelle
acque, nelle caditoie e negli scarichi.
Ecco le multe previste dalla nuova legge:

Chiunque viola il divieto di cui all'articolo 232-ter e' punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro trenta a euro centocinquanta. Se l'abbandono riguarda i rifiuti di prodotti da fumo di cui all'articolo 232-bis, la sanzione amministrativa e' aumentata fino al doppio.
 Dunque, a parire dal 2 febbraio, chi getterà a terra (o in mare) mozziconi di sigaretta avrà una multa fino a 300 euro.

mercoledì 27 gennaio 2016

LA LEGGE DI STABILITA' ARRICCHISCE L'ANAGRAFE CONDOMINIALE

LA LEGGE DI STABILITA’ “ARRICCHISCE” L’ANAGRAFE CONDOMINIALE

Roma lì, 26/01/2016 

La L. n. 208 del 28/12/15 detta anche “legge di stabilità 2016” all’art. 1, 59° comma, è intervenuta modificando l’art. 13, 1° comma, della L. n. 431/98, riguardante i contratti di locazione ad uso abitativo. La nuova norma recita: “[…]. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile”. 
La modifica riguarda l’obbligo imposto al proprietario dell’unità immobiliare, di comunicare all’amministratore di condominio gli estremi della registrazione del contratto. Detta norma sancisce, infatti, il principio che non è più sufficiente la semplice comunicazione all’amministratore del nome del conduttore: entro sessanta giorni dalla registrazione del contratto dovranno essere comunicati anche gli estremi di detto adempimento. Quanto all’aggettivo usato dal legislatore “comunicazione documentata” sembrerebbe fare riferimento alla necessità di allegare alla comunicazione copia della ricevuta di registrazione o quanto meno un suo estratto.