Cambia la maggioranza per le delibere assembleari in tema di contenimento del consumo energetico

Le finalità della Legge 10/1991

Al fine di migliorare i processi di trasformazione dell'energia, di ridurre i consumi di energia e di migliorare le condizioni di compatibilità ambientale dell'utilizzo dell'energia a parità di servizio reso e di qualità della vita, la Legge 9 gennaio 1991 n 10 favorisce ed incentiva, in accordo con la politica energetica della Comunità Economica Europea, l'uso razionale dell'energia, il contenimento dei consumi di energia nella produzione e nell'utilizzo di manufatti, l'utilizzazione delle fonti rinnovabili di energia, la riduzione dei consumi specifici di energia nei processi produttivi, una più rapida sostituzione degli impianti in particolare nei settori a più elevata intensità energetica, anche attraverso il coordinamento tra le fasi di ricerca applicata, di sviluppo dimostrativo e di produzione industriale. La politica di uso razionale dell'energia e di uso razionale delle materie prime energetiche definisce un complesso di azioni organiche dirette alla promozione del risparmio energetico, all'uso appropriato delle fonti di energia, anche convenzionali, al miglioramento dei processi tecnologici che utilizzano o trasformano energia, allo sviluppo delle fonti rinnovabili di energia, alla sostituzione delle materie prime energetiche di importazione.

La formulazione dell'articolo 26 comma 2 nel 1991

Per il perseguimento dei fini indicati nella Legge, l'articolo 26 comma 2, prevedeva, per le deliberazioni condominiali, una maggioranza agevolata: “Per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, ivi compresi quelli di cui all'art. 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali”.

Non era la prima volta che il Legislatore individuava maggioranze speciali in deroga a quelle previste dal codice civile:
1) Legge 5 agosto 1978, n. 457, articolo 30 comma 2 (Norme per l'edilizia residenziale): per i piani di recupero di iniziativa dei privati sono valide le delibere assunte con la maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
2) Legge 9 gennaio 1989, n. 13, articolo 2 comma 1 (Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati): sono valide le delibere assunte, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile.
3) Legge 24 marzo 1989, n. 122, articolo 9 (Disposizioni in materia di parcheggi): sono valide le delibere assunte, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.
4) Legge 9 gennaio 1991 n 10, articolo 26 comma 5: Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile.
5) Decreto Legge 23 gennaio 2001, n. 5 convertito, con modificazioni, in L. 20 marzo 2001, n. 66, articolo 2-bis comma 13 (Trasmissioni radiotelevisive digitali su frequenze terrestri. Sistemi audiovisivi terrestri a larga banda - antenne paraboliche): al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice.
6) Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 1 comma 7 (Passaggio di cavi in fibra ottica): le disposizioni dell'articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, si applicano anche alle innovazioni condominiali relative ai lavori di ammodernamento necessari al passaggio dei cavi in fibra ottica.
A differenza delle maggioranze speciali contenute nelle norme appena richiamate, il legislatore del 1991 e del 2006, in riferimento all'articolo 26 comma 2 della Legge 10/91, fece unicamente riferimento alle quote millesimali e non anche alla maggioranza riferita al numero dei condomini, in deroga al principio del doppio quorum (teste e millesimi).

Ai sensi del richiamato articolo 1 della medesima Legge (nella formulazione originaria), sono considerate fonti di energia, aventi carattere di pubblico interesse e di pubblica utilità:
- fonti rinnovabili di energia o assimilate: il sole, il vento, l'energia idraulica, le risorse geotermiche, le maree, il moto ondoso e la trasformazione dei rifiuti organici ed inorganici o di prodotti vegetali; - fonti di energia assimilate alle fonti rinnovabili di energia: la cogenerazione, intesa come produzione combinata di energia elettrica o meccanica e di calore, il calore recuperabile nei fumi di scarico e da impianti termici, da impianti elettrici e da processi industriali, nonchè le altre forme di energia recuperabile in processi, in impianti e in prodotti ivi compresi i risparmi di energia conseguibili nella climatizzazione e nell'illuminazione degli edifici con interventi sull'involucro edilizio e sugli impianti.

Gli interventi di cui al richiamato articolo 8 della medesima Legge sono i seguenti:
a) coibentazione negli edifici esistenti che consenta un risparmio di energia non inferiore al 20 per cento ed effettuata secondo le regole tecniche di cui all'allegata tabella A;
b) installazione di nuovi generatori di calore ad alto rendimento, che in condizioni di regime presentino un rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 90 per cento, sia negli edifici di nuova costruzione sia in quelli esistenti;
c) installazione di pompe di calore per riscaldamento ambiente o acqua sanitaria o di impianti per l'utilizzo di fonti rinnovabili di energia che consentano la copertura almeno del 30 per cento del fabbisogno termico dell'impianto in cui è attuato l'intervento nell'ambito delle disposizioni del titolo II;
d) installazione di apparecchiature per la produzione combinata di energia elettrica e di calore;
e) installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica; per tali interventi il contributo può essere elevato fino all'80 per cento;
f) installazione di sistemi di controllo integrati e di contabilizzazione differenziata dei consumi di calore nonchè di calore e acqua sanitaria di ogni singola unità immobiliare, di sistemi telematici per il controllo e la conduzione degli impianti di climatizzazione nonchè trasformazione di impianti centralizzati o autonomi per conseguire gli obiettivi di cui all'art. 1;
g) trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria dotati di sistema automatico di regolazione della temperatura, inseriti in edifici composti da più unità immobiliari, con determinazione dei consumi per le singole unità immobiliari, escluse quelle situate nelle aree individuate dalle regioni e dalle province autonome di Trento e di Bolzano ai sensi dell'art. 6 ove siano presenti reti di teleriscaldamento;
h) installazione di sistemi di illuminazione ad alto rendimento anche nelle aree esterne.

Dell'articolo 8 sopra riportato, si richiama l'attenzione sulla lettera “g”, a mezzo della quale la Legge 10/91 voleva incentivare la trasformazione di impianti di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari.

In riferimento alle maggioranze per l 'approvazione delle opere, si era formato l'orientamento secondo il quale la delibera era validamente assunta con la maggioranza delle quote millesimali (501/1000).

Per quanto attiene invece all'esecuzione di tutto quanto indicato nell'articolo 26, ai sensi dell'articolo 28 comma 1, la stessa Legge prevedeva necessariamente un progetto delle opere stesse corredate da una relazione tecnica, sottoscritta dal progettista che ne attestasse la rispondenza alle prescrizioni di legge. Si profilò il dubbio interpretativo se la delibera, ai fini della sua validità, dovesse essere accompagnata dal citato progetto corredato dalla relazione tecnica.
Sul punto, la Cassazione, pressochè unanime, ritenne che la delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all'art. 28, comma 1, attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera. Le suddette norme, nell'ambito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, distinguono infatti una fase deliberativa "interna" (attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga al disposto dell'art. 1120 c.c.) da una fase esecutiva "esterna" (relativa ai successivi provvedimenti di competenza della p.a.), e solo per quest'ultima impongono gli adempimenti in argomento (Cass. civ. sez. II, 20 febbraio 2009, n. 4216, Cass. civ. sez. II, 11 maggio 2006, n. 10871, Cass. civ. sez. II, 18 agosto 2005, n. 16980, Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2002, n. 1166, Cass. civ. sez. II, 25 maggio 2001, n. 7130, Cass. civ., sez. II, 26 maggio 1999, n. 5117). Era invece illegittima la deliberazione dell'assemblea del condominio di un edificio adottata a maggioranza delle quote millesimali (anzichè con il consenso unanime di tutti i condomini richiesto dall'art. 1120, comma 2, c.c.) con la quale si prevedeva la trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari e si autorizzava ogni condomino a provvedere autonomamente ad installare l'impianto che ritiene più opportuno, senza alcun riferimento al rispetto delle prescrizioni della l. n. 10 del 1991 per la riduzione dei consumi energetici (Cassazione civile, Sezione II, 26 maggio 1999, n. 5117)

La formulazione dell'articolo 26 comma 2 nel 2006

Successivamente, nel 2006, il Legislatore, con il Decreto Legislativo 311 del 29 dicembre (Disposizioni correttive ed integrative al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, recante attuazione della direttiva 2002/91/CE, relativa al rendimento energetico nell'edilizia), all'articolo 7 aggiungeva il comma 1 bis all'articolo 16 del Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n 192 (Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia). Tale articolo andava a modificare l'articolo 26 comma 2 della Legge 10/1991 il quale così risultava: “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali”.
Per comodità di lettura, qui di seguito vengono messe a raffronto le due formulazioni della norma:

Articolo 26 comma 2 (1991)

Articolo 26 comma 2 (2006)

Per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, ivi compresi quelli di cui all'art. 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali

Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali.

Per completezza, è il caso di precisare che, pochi mesi dopo, l'art. 1, comma 1120 della L. 27 dicembre 2006, n. 296 (in vigore dal 2007) andava a modificare l'articolo 1 comma 3 della Legge 10/91 cui l'art. 26 comma 2 rinvia:

Articolo 1 comma 3 (1991)

Articolo 1 comma 3 (2007)

Ai fini della presente legge sono considerate fonti rinnovabili di energia o assimilate: il sole, il vento, l'energia idraulica, le risorse geotermiche, le maree, il moto ondoso e la trasformazione dei rifiuti organici ed inorganici o di prodotti vegetali. Sono considerate altresì fonti di energia assimilate alle fonti rinnovabili di energia: la cogenerazione, intesa come produzione combinata di energia elettrica o meccanica e di calore, il calore recuperabile nei fumi di scarico e da impianti termici, da impianti elettrici e da processi industriali, nonchè le altre forme di energia recuperabile in processi, in impianti e in prodotti ivi compresi i risparmi di energia conseguibili nella climatizzazione e nell'illuminazione degli edifici con interventi sull'involucro edilizio e sugli impianti. Per i rifiuti organici ed inorganici resta ferma la vigente disciplina ed in particolare la normativa di cui al decreto del Presidente della Repubblica 10 settembre 1982, n. 915 e successive modificazioni ed integrazioni, al decreto-legge 31 agosto 1987, n. 361, convertito, con modificazioni, dalla legge 29 ottobre 1987, n. 441, e al decreto-legge 9 settembre 1988, n. 397, convertito con modificazioni, dalla legge 9 novembre 1988, n. 475.

Ai fini della presente legge sono considerate fonti rinnovabili di energia: il sole, il vento, l'energia idraulica, le risorse geotermiche, le maree, il moto ondoso e la trasformazione dei rifiuti organici o di prodotti vegetali. Per i rifiuti organici ed inorganici resta ferma la vigente disciplina ed in particolare la normativa di cui al decreto del Presidente della Repubblica 10 settembre 1982, n. 915 , e successive modificazioni ed integrazioni, al decreto-legge 31 agosto 1987, n. 361 , convertito, con modificazioni, dalla legge 29 ottobre 1987, n. 441, e al decreto-legge 9 settembre 1988, n. 397 , convertito, con modificazioni, dalla legge 9 novembre 1988, n. 475.

Tornando all'articolo 26 comma 2, appaiono subito evidenti tre importanti modifiche apportate:
1) non vi è più alcun riferimento agli interventi indicati nell'articolo 8 (tra i quali, si ricorda, la trasformazione di impianti di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria)
2) gli interventi sugli edifici e sugli impianti devono essere individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato; tale documento deve esistere già al momento della deliberazione (a differenza del progetto nella formulazione originale che, come si è visto, poteva essere redatto in un momento successivo). Questo requisito è a pena di invalidità della delibera stessa (Triola, Il condominio, Giuffrè Editore, 2007, pagina 228)
3) cambia la formulazione riferita alle decisioni condominiali e, dopo la parola “maggioranza” viene aggiunto l'aggettivo “semplice”, mentre resta invariato il riferimento alle sole quote millesimali.

La nuova formulazione dell'articolo 26 comma 2 (maggioranza ”semplice” delle quote millesimali) aprì tra gli studiosi del diritto un ampio dibattito in merito all'interpretazione della norma così modificata a seguito dell'aggiunta dell'aggettivo “semplice”. La giurisprudenza non aveva avuto ancora modo di pronunciarsi e vi era la più grande incertezza.

La formulazione dell'articolo 26 comma 2 nel 2009

In questo contesto, il Parlamento ha definitivamente approvato il progetto di legge 1195-B (Senato) il quale, all'articolo 27, comma 22 cosi' recita: “Al comma 2 dell'articolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n.10, come sostituito dall'articolo 7 del decreto legislativo 29 dicembre 2006, n. 311, dopo le parole: «maggioranza semplice delle quote millesimali» sono aggiunte le seguenti: «rappresentate dagli intervenuti in assemblea»”.
A seguito della modifica introdotta, l'articolo 26 comma 2 ora recita: "Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea".

La legge è ad oggi in attesa della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

Il legislatore ha così lasciato invariato il riferimento alle sole quote millesimali in deroga al generale principio della necessità del doppio quorum (teste e millesimi). Ha però precisato che la “maggioranza semplice delle quote millesimali” è riferita agli “intervenuti in assemblea”.

Si ricorda che il legislatore gia' nella formulazione dell'art. 26 comma 2 nel 1991 aveva utilizzato il termine “quote millesimali” in luogo di “valore dell'edificio” così come invece indicato nell'articolo 1136 del codice civile e nella Legge 457/1978 art. 30 co. 2. Il riferimento ai millesimi è stato utilizzato nel codice civile nell'articolo 68 delle disposizioni di attuazione il quale specifica che “I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.

Il verbo “rappresentare” (introdotto con la recente modifica) è invece già stato utilizzato dal legislatore nell'articolo 1136 del codice civile, con la sola differenza che nel codice sono i condomini (1136 co 1 c.c.) o il numero di voti (1136 co 2, 3 e 5 c.c.) o la maggioranza (Legge 457/1978 art. 30 co 2) che rappresentano  il valore dell'edificio (o quote millesimali). Nell'articolo 26 co 2 L. 10/91, invece, sono le quote millesimali che sono rappresentate dagli intervenuti.

Fatte queste piccole precisazioni, entrando nel merito della norma di legge qui in commento, dalla frase “maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea” intenderei che sono le quote millesimali (e non la maggioranza) ad essere rappresentate dagli intervenuti in assemblea. Se fosse stata la maggioranza ad essere rappresentata dagli intervenuti in assemblea (cosi' come indicato dalla Legge 457 del 1978 all'art. 30 comma 2), la frase sarebbe stata del seguente tenore: “La maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentata dagli intervenuti in assemblea”.

In prima convocazione, come è noto, l'articolo 1136 comma 1 del codice civile prevede che l'assemblea è validamente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Poichè la nuova formulazione dell'articolo 26 comma 2 L. 10/91 fa riferimento alle sole quote millesimali rappresentate dagli intervenuti all'assemblea e non dai partecipanti al condominio, ne consegue che, in prima convocazione, dovendo essere presenti due terzi del valore dell'edificio, la deliberazione potrà essere validamente assunta qualora favorevoli siano tanti condomini portatori di almeno un terzo più uno dei millesimi, potendo tali quote appartenere anche ad un solo condomino.

Diverso è invece il caso della seconda convocazione in cui il legislatore ha previsto unicamente un quorum deliberativo e non un quorum costitutivo (Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1997, n. 850).
Non essendo quindi previsto un quorum minimo affinchè l'assemblea sia validamente costituita, occorrerà fare unicamente riferimento al quorum necessario per la validità delle deliberazioni (Cassazione Civile, Sezione II, 26 aprile 1994 n 3952).
Viene quindi ora da chiedersi qual è, in seconda convocazione, il quorum necessario per la validità delle deliberazioni  ai sensi dell'articolo 26 comma 2 L. 10/91.
Il legislatore richiede la maggioranza delle quote millesimale ma non indica un minimo.
Inoltre il termine “assemblea” (che prevede la presenza di più persone) ed il plurale del termine “intervenuti”, non avendo il legislatore indicato un numero minimo di partecipanti, farebbero ritenere che debbano essere presenti almeno due condomini.

Poichè, come sopra riferito, il Legislatore fa riferimento alle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti, a mio avviso è sufficiente che all'assemblea partecipino almeno due condomini. A questo punto, stante la presenza in assemblea in seconda convocazione di almeno due condomini ed indipendentemente dal valore delle quote millesimali rappresentate, e' valida la deliberazione assunta con la maggioranza dei millesimi degli almeno due presenti. Ne conseguirebbe che, presenti Tizio (mill. 150) e Caio (mill 100), la deliberazione sarebbe valida nel momento in cui abbia votato a favore anche il solo Tizio (portatore della maggioranza delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea).

MEDIAZIONE CONDOMINIALE

  MEDIAZIONE CONDOMINIALE 

Deflazioniamo il sistema giudiziario italiano e risolveremo il problema della giustizia.

Lo prevede il D. Lgs. approvato dal Consiglio dei Ministri in attuazione delle deleghe previste dalla legge n. 69/2009, per materie riguardanti liti su condominio, locazione, responsabilità medica, contratti bancari finanziari e assicurativi. In tal senso la nuova normativa prevede che l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione essenziale di procedibilità della domanda giudiziale. Si precisa che lo svolgimento della mediazione non preclude, in ogni caso, la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari che rimangono, quindi, di competenza, del giudice ordinario.

La mediazione delle controversie civili e commerciali è il nuovo istituto giuridico messo a punto dal ministro della Giustizia Alfano in attuazione di una delle deleghe date al Governo per la riforma del processo civile (L. n. 69/09 art. 60). Novità rilevante è che, una volta entrato a regime il provvedimento, nell’ambito delle materie succitate non si potrà intraprendere una causa, senza aver prima esperito la mediazione finalizzata alla conciliazione. Accanto alla mediazione obbligatoria, trova spazio anche la conciliazione facoltativa, che potrà essere tentata per altro genere di controversie. Durata massima della procedura, 120 giorni.

Lo schema di decreto legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri e ora all’esame delle commissioni parlamentari competenti, per poi tornare a Palazzo Chigi per il via libera definitivo.

Negli intendimenti la procedura conciliativa si articola in due momenti differenti: nella prima fase, che può definirsi “facilitativa” il mediatore, soggetto professionale e terzo alla vicenda, aiuta le parti a trovare un accordo amichevole. Quando, però, il tentativo finisce con un nulla di fatto, si passa alla seconda fase, c.d. “aggiudicativa” nella quale il mediatore formula, alle parti, per iscritto, una proposta di conciliazione. Le parti faranno pervenire al mediatore, sempre per iscritto e nel termine di 7 giorni, l’accettazione o il rifiuto della proposta. In mancanza di risposta nel termine di cui sopra, la proposta si ha per rifiutata. In tal caso, l’unica strada sarà percorre l’iter giudiziario avanti al Tribunale, ma se la parte che ha rifiutato comparendo avanti al Tribunale, otterrà lo stesso risultato, anche se vince in giudizio, dovrà accollarsi le spese del processo comprese quelle sostenute dalla controparte. Diversamente, se la mediazione dovesse andare a buon fine, l’accordo sarà omologato dal giudice e diverrà esecutivo.

Resta inteso che, salvo diverso accordo delle parti, le dichiarazioni rese o le informazioni acquisite nel corso del procedimento di mediazione non possono essere utilizzate nel giudizio avente il medesimo oggetto anche parziale, iniziato o riassunto a seguito dell’insuccesso della mediazione.

Non si avranno più, quindi, le attese snervanti per un giudizio, come siamo abituati dall’iter ordinario, ma tempi brevi e, negli intendimenti, la procedura risulterà economicamente conveniente. Lo scopo di tale istituto, come sostenuto dal Ministro Alfano, è “un capovolgimento del vinco-perdo, classico delle liti in giudizio, con un rapporto in cui entrambe le parti possono ottenere soddisfazione dalla mediazione civile”.

Il mediatore avrà, quindi, il ruolo chiave di professionista con requisiti di terzietà. All’atto della presentazione della domanda di mediazione, verrà designato un mediatore il quale fisserà il primo incontro tra le parti non oltre 15 giorni dal deposito della domanda, dando immediata comunicazione all’altra parte, con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione. Nelle controversie che richiedono specifiche competenze tecniche, saranno nominati uno o più mediatori ausiliari. Il procedimento di mediazione si svolgerà senza necessità formali.

Il testo del D. Lgs. sulla mediazione e conciliazione delle controversie, attuativo della legge 69/09, prevede anche incentivi e sanzioni per incentivare le parti ad accordarsi: esenzioni dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura; riduzioni dell’imposta del Registro (il verbale di accordo sarà esente da tale imposta entro il limite di valore di euro 51.646,00); sanzioni rappresentate dalla condanna a pagare le spese di giudizio per il rifiuto di una proposta congrua di accordo.

Amministratori di condominio sentinelle contro la criminalità

Un’ordinanza sarà pronta entro un paio di settimane. Il sindaco obbligherà i proprietari a depositare al comando dei vigili i contratti di affitto o di comodato d’uso. Chi si astiene rischia una multa da 500 euro. Anche per motivi di gestione, si partirà dalle zone calde e in cima all’agenda c’è via Padova. La seconda è allo studio: punta a trasformare gli amministratori di condominio in sentinelle - o spie a seconda delle interpretazioni - che sempre al costo di 500 euro (se il Comune scopre che sapevano, e non hanno parlato) dovranno segnalare «situazioni anomale». Contratti in nero, centri massaggi che offrono tutt’altre prestazioni, alloggi affittati a clandestini o a troppi inquilini. La prima, ha spiegato ieri Letizia Moratti, nasce da «una mozione avanzata dal Pd e che abbiamo portato al tavolo in questura. Un’ordinanza possibile grazie ai nuovi poteri assegnati ai sindaci dal decreto sicurezza di Maroni». La seconda è proposta dal vicesindaco Riccardo De Corato, «per facilitare i controlli di polizia ma anche della Guardia di finanza». Già con il registro dei contratti d’affitto in Comune «potremo sapere esattamente chi c’è dentro, verificare se sono regolari e fare controlli a colpo sicuro». La mozione presentata dalla consigliera Carmela Rozza del Pd chiedeva di istituire un apposito ufficio che si interfacci con i registri dell’anagrafe, del catasto e della questura: «Incrociando i dati è più facile perseguire chi trasgredisce - ammette - e denunciare alla Guardia di finanza o alla questura. Se il sindaco l’ha accolta evidentemente ha capito che abbiamo le idee più chiare del Pdl su cosa serve per la sicurezza». Sul piede di guerra invece il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici: «Amministratori spia? C’è il rischio di esercitare male questo dovere andando incontro a querele, ed è un compito di polizia che non spetta per legge ai privati».
Anche sugli immobili che oggi in base al decreto Maroni possono essere confiscati solo quando si riesca a provare l’ingiusto profitto, il sindaco punta a introdurre sanzioni intermedie («ma significative») più facili da controllare, come «l’omessa vigilanza a carico di proprietari o amministratori». E per evitare il proliferare di kebab, centri massaggi (in via Padova se ne contano oltre 120) o parrucchieri cinesi il Comune, compatibilmente con la legge Bersani, potrebbe imporre restrizioni quando ci sono dei cambi d’uso. Al ministro dell’Interno Maroni chiederà modifiche alle norme per accelerare le espulsioni dei clandestini e «più poteri di intervento alle forze dell’ordine per entrare negli alloggi se c’è motivo di credere che sono in atto reati di immigrazione clandestina». Accanto al sindaco, il presidente della Provincia Guido Podestà nella veste (soprattutto) in questo caso di coordinatore regionale del Pdl. Ha «condiviso le proposte della Moratti» e attaccato la Lega che aveva chiesto «rastrellamenti» in via Padova: «Le “isole etniche” esistono in tutte le grandi città europee, bisogna distinguere tra chi viene qui a lavorare nel rispetto delle leggi e chi le calpesta, senza fare di tutte le erbe un fascio. È facilissimo fare speculazioni mediatiche ma è un “andazzo” che rifiuto»

DISSENSO DEI CONDOMINI RISPETTO ALLE LITI

Nell’ambito di un condominio, tanto che si parli di liti attive, tanto che si faccia riferimento a liti passive, può accadere che non tutti i comproprietari si trovino d’accordo sulla necessità d’iniziare una causa o di resistervi.
Si occupa della vicenda l’art. 1132 c.c., rubricato per l’appunto Dissenso dei condomini rispetto alle liti.
L’articolo in questione si compone di tre commi che recitano:
Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Una premessa è obbligatoria: il campo di applicazione dell’articolo in esame è limitato alle liti che rientrano nell’ambito delle competenze dell’assemblea.
In sostanza il condomino non può dissociarsi da quelle azioni che mirano al recuperare il credito dal condomino moroso.
Cerchiamo, allora, con l’ausilio di un esempio pratico, di capire meglio come si applica la norma e, di conseguenza, cosa debba fare chi non vuole partecipare ad una controversia.
Poniamo il caso che sorgano contestazioni circa l’effettuazione di alcuni lavori di ristrutturazione.
Non riuscendo a risolvere la questione bonariamente è necessario prendere una decisione sul da farsi.
L’amministratore convoca l’assemblea che, con le maggioranze previste dalla legge (art. 1136, quarto comma, c.c. ossia maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi), decide di agire in giudizio.
Non tutti i condomini sono d’accordo con tale scelta e decidono di non aderire all’iniziativa giudiziaria contro l’impresa appalatrice.
Il loro dissenso, quindi, potrà essere espresso tramite una comunicazione da notificare all’amministratore entro 30 giorni dalla decisione di resistere in giudizio.
Per gli assenti questo termine decorre dalla comunicazione dello svolgimento dell’assemblea.
Dei dubbi sono stati sollevati in relazione al significato da dare al termine notificare.
Alcune sentenze ritengono che con tale parola si sia inteso indicare la notifica fatta a mezzo di ufficiale giudiziario.
Altre tesi propendono per un’interpretazione più ampia del vocabolo, affermando che s’intenda più semplicemente portare a conoscenza in modo certo, tanto da ritenere sufficiente la comunicazione fatta in assemblea.
Una volta fatto ciò il dissenziente rispetto alle liti, laddove sia costretto a pagare una somma alla controparte, avrà diritto di rivalsa nei confronti del condominio (art. 1132, secondo comma, c.c.).
Inoltre, egli beneficerà degli effetti positivi nel caso di vittoria di una controversia (si pensi alla sentenza che impone all’impresa di completare un’opera ecc.) e sarà tenuto a contribuire alle spese legali solo se non sia stato possibile recuperarle dalla controparte (ad esempio perché al termine del giudizio si è avuta una compensazione delle spese o perché la controparte non è solvibile, art. 1132, terzo comma, c.c.).

Sempre piu’ condomini sono morosi

(07/01/2010)

La crisi nel 2009 c’e’ stata, si e’ sentita e si e’ toccata con mano. Anche il presidente della Repubblica, Giorgio Napolitano, nel suo discorso di fine anno, ha concentrato l’attenzione sulle emergenze che hanno caratterizzato l’Italia dopo lo tsunami che si e’ abbatto sulle economie mondiali. “Un Paese in credito di solidarieta’, a un passo dall’allarme sociale” che fa sempre piu’ fatica ad arrivare persino alla terza settimana.

Cosi’, anche se ormai, a detta di esperti ed economisti, siamo alla fine del tunnel i conti che si fanno sui bilanci di fine anno sono in profondo rosso. A partire da quello delle famiglie che, dopo aver tagliato il superfluo, hanno utilizzato le cesoie anche per le spese di condominio che inquilini e padroni di casa sempre piu’ spesso non pagano.

“Da quello che rileviamo dalla nostra rete sul territorio, la morosita’ congenita che di solito si aggira fra il 10-15% per condominio da meta’ 2008 sta aumentando e ora sfiora il 20%”, ha spiegato Umberto Anitori, segretario nazionale Anaci (ovvero l’associazione degli amministratori di condominio).

“Quello che ci viene segnalato come sintomo piu’ evidente - ha sottolineato Anitori - e’ che mentre precedentemente l’incasso della quota mensile avveniva immediatamente, ovvero se la rata scadeva il 5 entro il 10 c’era un incasso pari al 60% dell’importo globale, oggi questo si e’ notevolmente abbassato ed e’ difficile arrivare al 35-40%. Il 60% della riscossione si riesce a raggiungere solo entro la fine del mese”.

Casi emblematici si trovano sparsi per tutto lo Stivale, con punte elevate nelle grandi citta’ come Roma o Milano dove attualmente, secondo i dati della magistratura, i decreti ingiuntivi per spese non pagate sono non meno di 3mila.

Il ricorso al giudice e’ infatti obbligatorio per legge, come chiarisce l’art. 1130 del codice civile secondo cui gli amministratori sono tenuti a riscuotere i contributi e a erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e l’esercizio dei servizi comuni. E, qualora non riuscissero a incassare in tempo utile, possono procedere per via giudiziaria nei confronti del singolo condomino.

Una decisione che passa per la messa in mora e per l’ottenimento del decreto ingiuntivo dal giudice di pace che porta al pignoramento dell’immobile.

E, sempre piu’ spesso, per evitare che si giunga ad una situazione simile, l’amministratore e l’assemblea di condominio decidono di mettersi d’accordo per concedere una dilazione di pagamento, soprattutto se si tratta, come in questo periodo, di difficolta’ economiche contingenti.

Anche perche’, va ricordato che, in base alla sentenza 9148 dello scorso marzo, la Cassazione ha stabilito che la responsabilita’ dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi non ha natura solidale. Cosi’, chi risulta sempre regolare con i pagamenti condominiali non rischia piu’ nulla se c’e’ qualcuno che fa il furbo e non paga. Infatti, in caso di morosita’ nei confronti di fornitori, solo il debitore rischia il pignoramento e deve pagare tutte le eventuali spese aggiuntive.

RIPETITORE A TACCONA DI MUGGIO E' FATTA AL 99%

Delibere annullabili e delibere nulle

La distinzione tra delibere nulle o annullabili assume una notevole rilevanza pratica poiché l’impugnazione delle delibere annullabili deve essere proposta necessariamente, a pena di decadenza, entro il termine di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i condomini presenti in assemblea, ovvero dalla data di comunicazione della delibera medesima per gli assenti.
Trattasi di un termine inderogabile ed il suo decorso non può essere interrotto, poiché trattasi di termine di decadenza e non di prescrizione. Le delibere nulle possono invece essere impugnate in qualsiasi tempo, anche peraltro dal condominio che, con il suo voto, ha contribuito ad approvarle.
I vizi che determinano l’annullabilità devono perciò essere fatti valere tempestivamente dal condominio che vi abbia interesse, non oltre i trenta giorni previsti dalla legge. Decorso tale termine la delibera, pur irregolarmente assunta (e quindi potenzialmente annullabile), diventa anche di fatto esecutiva per tutti i condomini. In pendenza del termine per eventuali impugnazioni, l’amministratore diligente e responsabile attenderà il suo decorso prima di procedere all’attuazione specialmente di quelle deliberazioni assunte con una maggioranza minima oppure in presenza di pochi condomini.
L’impugnazione si propone con atto giudiziario da notificarsi al condominio in persona del suo amministratore pro-tempore. Il condominio, infatti, non essendo una persona giuridica e costituendo, invece, un ente di gestione, non ha una sede in senso tecnico per cui, ove non abbia designato nell’abito dell’edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell’amministratore che lo rappresenta (Cassazione, sentenza n. 16141).
Nonostante l’espressione ‘ricorso’ usata dal legislatore per proporre l’impugnazione, esigenze di sollecita soluzione delle questioni che possono intralciare o paralizzare la gestione condominiale, impongono l’uso dell’atto di citazione. Il giudizio che si instaura a seguito della proposizione dell’impugnativa è una vera e propria controversia giudiziaria, per mezzo della quale si va a stabilire la conformità della delibera alla legge o al regolamento di condominio.
Per quanto innanzi detto, e per chiedere la riforma di un’assemblea, non è sufficiente l’invio con raccomandata, nel rispetto dei termini, di una mera comunicazione all’amministratore di censura della stessa. Occorre invece instaurare un giudizio che troverà la sua naturale conclusione con la pronuncia di una sentenza da parte del giudice incaricato di deliberare.
Il termine per impugnare le delibere rimane di diritto sospeso dal 1° agosto al 15 settembre di ogni anno, in concomitanza della sospensione dei termini processuali del periodo feriale. Gli effetti del giudizio di impugnazione. La proposizione dell’impugnazione non sospende l’efficacia della delibera impugnata, tuttavia può essere chiesta la sua sospensione e sarà il giudice a stabilire di concederla, nel caso in cui si ravvisi che nella pendenza del giudizio, la delibera che si censura possa arrecare al condomino un danno irreparabile.
Non è tale il danno patrimonialmente risarcibile, come ad esempio quello derivante al condomino dall’errata applicazione di un criterio di riparto delle spese oppure dal mancato accredito di un versamento invece eseguito. Il giudice, in ogni caso, non è chiamato a sostituire la sua decisione a quella nulla o illegittima dell’assemblea, dovendo egli limitarsi a dichiarare l’illegittimità o la nullità della delibera assunta dall’assemblea stessa (Cassazione 20 aprile 2001 n. 5889).

Il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere dell’assemblea non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità. Gli è pertanto impedita ogni valutazione di merito circa l’opportunità, la convenienza, la saggezza o la ponderatezza della decisione assunta dai condomini in assemblea, salvo che questa non si traduca in violazione di specifiche norme legislative o regolamentari.
L’annullabilità in sede giudiziale di una delibera per ragioni di merito attinenti l’opportunità o la convenienza della gestione del condominio è configurabile solo nel caso di decisione viziata da eccesso di potere, cioè per un grave pregiudizio per la cosa comune.