USUFRUTTO IN CONDOMINIO

 

 L'usufrutto è un diritto reale di godimento che attribuisce al Suo titolare una serie di facoltà inerenti al godimento di una cosa specificatamente identificata. In particolare tale diritto attribuisce al suo titolare la facoltà di godere della cosa (mobile o immobile) e di fare propri i frutti naturali e civili, secondo il disposto dell'art. 981, I° co. e 984, II° co., c.c.)

In particolare "Sono frutti naturali quelli che provengono direttamente dalla cosa, vi concorra o no l'opera dell'uomo, come i prodotti agricoli, la legna, i parti degli animali, i prodotti delle miniere, cave e torbiere. Finché non avviene la separazione, i frutti formano parte della cosa. Si può tuttavia disporre di essi come di cosa mobile futura. Sono frutti civili quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia. Tali sono gli interessi dei capitali (1224, 1282, 1815), i canoni enfiteutici (957 e seguenti), le rendite vitalizie (1872 e seguenti) e ogni altra rendita, il corrispettivo delle locazioni (1571 e seguenti)" ai sensi dell'art. 820 c.c.

Da qualche tempo, con sempre maggiore frequenza, si verifica, in condominio, l'acquisto della nuda proprietà con riserva del diritto di usufrutto a favore del venditore.

II venditore, specie se anziano, ottiene un consistente ricavo dalla vendita della nuda proprietà, senza dover lasciare l'immobile al quale e comunque legato da un valore affettivo. Il valore del bene si determina decurtando dal valore della piena proprietà il valore dell'usufrutto, il cui ammontare e inversamente proporzionale all'età del venditore: maggiore è l'età del venditore, minore e il valore del suo diritto di usufrutto, ma più alto e il valore della nuda proprietà che si vuole trasferire, e quindi maggiore la convenienza per il venditore. Quanto alla durata dell'usufrutto, è opportuno distinguere la persona fisica, da quella giuridica.

Diritti dell'usufruttuario sono quelli di godere del bene e dei suoi frutti, ma deve rispettare la destinazione economica del bene; può locare l'immobile a terzi, se non e vietato dal titolo costitutivo del diritto, e percepire il canone. In tale ipotesi sarebbe opportuno consentire al nudo proprietario, salvo espressa pattuizione contrattuale,di esercitare la prelazione in caso di locazione.

E' prassi sostituire, per tale motivo, il diritto in commento con quello di abitazione che, a differenza del diritto di usufrutto, consente soltanto al beneficiario di tale diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1022 c.c.). Tale diritto e preferito dall'acquirente in quanto, diversamente dal l'usufrutto, il diritto di abitazione non può essere ceduto, ne l'immobile concesso in locazione a terzi.

In certi casi , quindi, se in presenza di usufrutto, l'amministratore di condominio, in merito ad una specifica unità immobiliare, avrà a che fare sia con il nudo proprietario che con l'usufruttuario: nella normativa sul Condominio negli edifici non è prevista una disciplina per la ripartizione delle spese condominiali tra il nudo proprietario e l' usufruttuario di una delle diverse proprietà esclusiva nello stabile. Tale circostanza ha stimolato dottrina e giurisprudenza che, pertanto, si sono a lungo argomentate sulla posizioni dell' usufruttuario rispetto all' amministrazione condominiale, ed al recupero delle quote di spesa, costituendosi e contrapponendosi due distinti orientamenti.

Se in un primo tempo una corrente di pensiero ha negato l' esistenza di un obbligo di contribuzione diretto dell' usufruttuario nei confronti del Condominio, sul presupposto che, le spese condominiali debbano gravare unicamente sul proprietario, identificato nel nudo proprietario, con la conseguenza che, egli sarà legittimato ad agire in via di regresso nei confronti dell' usufruttuario per le spese di sua competenza, la situazione è stata, però, ribaltata dalla giurisprudenza della S.C. di Cassazione, la quale ha, viceversa, proclamato la "rilevanza esterna", nell' ambito dei rapporti di condominio, della posizione del nudo proprietario e dell' usufruttuario della porzione immobiliare.

In tal senso, si è affermato che "quando la porzione immobiliare facente parte di un Condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l'atto dal quale deriva tale situazione, è opponibile erga omnes, e quindi anche al Condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli art. 1004 e 1005 c.c. sulle ripartizione delle spese fra nudo proprietario ed usufruttuario, tenuto conto che, sul pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un obbligazione propter rem, la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; poiché anche le spese dovute dall' usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all' assemblea interferire sull' imputazione e sulla ripartizione dei contributi". (Cass. n. 23291/2006 e, di recente, n. 21774/2008).

Pertanto, se detto obbligo non grava sul condominio in caso di locazione, in presenza di usufrutto l'assemblea all' approvazione del bilancio, deve ripartire le spese secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all' amministratore di condominio, al momento dell' esecuzione, ascrivere i contributi secondo la loro natura ai soggetti obbligati, anche nel caso in cui l' assemblea non li abbia individuati.

A tal riguardo, l'art. 67, comma 3°, disp. att. c.c., riconosce espressamente all'usufruttuario il diritto di voto "negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni".

Invece, ai sensi dell'art. 67, comma 4°, disp. att. c.c., "nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta al proprietario".

La giurisprudenza (vedi Cass. 5/11/1990, n. 10611 e Tribunale Napoli 10/12/1978), in merito proprio alla convocazione, espressamente delinea che per gli affari attinenti all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, come ad esempio la nomina e il compenso dell'amministratore, la ripartizione delle spese di portierato ecc., debba essere convocato l'usufruttuario, il quale non può dare il suo voto nelle materie riservate al nudo proprietario; invece, qualora si deliberi su innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, la giurisprudenza de qua ritiene debba essere convocato il nudo proprietario.

In giurisprudenza si è chiarito che tali disposizioni non contrastano con gli artt. 1004 e 1005 c.c., i quali regolano il riparto delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, precisando, in particolare, che la straordinarietà delle opere il cui costo deve essere sopportato dal nudo proprietario non dipende dalla circostanza che esse siano destinate a prevenire il danno ovvero a porvi rimedio dopo la sua verificazione, bensì dalla capacità di esse di incidere sulla struttura e funzionalità del bene (Cass. n. 10/69).

L'art. 1105, II° co., c.c., secondo il quale le riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta, non è da ritenersi esaustiva, ma solo esemplificativa. Più in generale, tutte le riparazioni straordinarie restano a carico del nudo proprietario in quanto trattasi di opere che rimediano ad una alterazione già verificatasi in conseguenza dell'uso o per altre cause. Spettando all'usufruttuario l'uso della cosa, questi dovrà sostenerne i soli costi per la conservazione della funzionalità del bene.

In conclusione, alla luce della normativa codicistica e della giurisprudenza suesposte, in caso di morosità, l'amministratore dovrà agire singolarmente nei confronti dell'uno o dell'altro, poiché non esiste alcuna norma di legge che pone un'obbligazione solidale tra il nudo proprietario e l'usufruttuario in merito al pagamento degli oneri condominiali, dovendosi, infatti, sempre distinguere le imputazioni di spese; per quanto attiene alla convocazione, l'amministratore sarà tenuto a convocare alle assemblee condominiali oltre che il proprietario anche l'usufruttuario ogni qualvolta si debba decidere di affari di ordinaria manutenzione, mentre sarà tenuto a convocare il nudo proprietario qualora si debba deliberare sulle innovazioni e sulle opere di manutenzione straordinaria.

BARRIERE ARCHITETTONICHE

La materia dell'eliminazione delle barriere architettoniche è disciplinata dalla legge 9/1/1989, n. 13, intitolata "Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati".

L'espressione "barriere architettoniche" è utilizzata frequentemente nel linguaggio quotidiano,

spesso come sinonimo di ostacolo, impedimento. La definizione sintetica è riportata all'art. 2 lettera A del D.M. 236/89, in cui leggiamo: "Per barriere architettoniche si intendono:

a) gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;

b) gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature o componenti;

c) la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l'orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi".

Ecco alcuni esempi classici di barriere architettoniche: scalini, rampe con pendenze eccessive, porte strette, rialzi, marciapiedi stretti, spazi ridotti, ascensori piccoli.

Oltre a questi casi così evidenti esistono anche altri tipi di barriere architettoniche, purtroppo a volte invisibili ai pienamente abili come: finestre, banconi da bar, parapetti troppo alti che impediscono la visibilità ad esempio ad invalidi in carrozzella, sentieri di ghiaia, marciapiedi senza sufficiente spazio per la salita e discesa.

L'art. 2 comma 1° della legge 9/1/1989, n. 13, con riferimento alle deliberazioni assembleari che hanno per oggetto le innovazioni volte ad eliminare le barriere architettoniche, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l'installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi negli edifici privati, al fine esclusivo proprio di agevolare i portatori di handicap, prevede testualmente la possibilità per l'assemblea di approvare le innovazioni preordinate a tale scopo con le maggioranze indicate nell'art. 1136 comma 2° e 3° c.c. , in deroga all'art. 1120 comma 1° c.c., che richiama il comma 5° dell'art. 1136 c.c. .

Pertanto, le predette innovazioni possono essere approvate con un "quorum" più basso fra quelli previsti dal codice civile per tutte le innovazioni. Peraltro, in caso di approvazione la relativa spesa potrà essere legittimamente ripartita tra tutti i condomini o quelli della scala interessata all'intervento, a seconda di come è strutturato l'edificio.

Qualora il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta scritta, le deliberazioni di cui sopra, il portatore di handicap o chi esercita su di lui la potestà o la tutela può installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili. E', inoltre, possibile modificare l'ampiezza delle porte di accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe delle autorimesse. Questo tipo d'intervento può anche essere autorizzato dal giudice con provvedimento di urgenza.

La legge sull’edilizia privata consente, quindi, di sollecitare l’eliminazione delle barriere architettoniche mediante apposita richiesta presentata dal soggetto interessato all’amministratore di condominio.

Tutto ciò al fine di meglio agevolare la fruizione dei servizi condominiali e delle parti comuni da parte non solo, quindi, dei condomini anziani o portatori di handicap, ma anche di coloro che, pur versando nelle medesime condizioni siano amici, conoscenti, parenti o utenti dei singoli condomini.

Il richiedente, tuttavia, non ha alcun potere di imporre al condominio l’esecuzione di particolari opere, ma può solo pretendere, in caso di opposizione da parte dell’assemblea, di eseguirle a spese proprie.

Nel caso in cui l’assemblea addirittura vieti al condomino di eseguire gli interventi, non resta che ricorrere all’autorità giudiziaria affinché, valutatane la necessità e ricorrendone i presupposti, emetta gli opportuni provvedimenti per rendere più accessibile l’edificio condominiale.

La Cassazione, in merito a tale questione, delinea espressamente che le suddette opere, per la cui realizzazione è prevista una deroga in materia di distanze legali, non possono però recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, né possono alterarne il decoro architettonico o renderne talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. A maggior ragione l'assemblea non può, a maggioranza, ledere i diritti dei condomini sulle parti di edificio di proprietà esclusiva, come nel caso in cui deliberasse l'installazione di un ascensore per favorire un disabile, determinando però sensibile deprezzamento dell'unità immobiliare di un altro condomino (Vedi Cass. 25/6/1994, n. 6109, Corte app. civ. Napoli, sez. II, 1994 n. 3074).

Nell'ipotesi in cui le opere siano state realizzate a cura e spese del portatore di handicap, i condomini e i loro eredi o aventi causa (per es. chi dovesse acquistare da uno di essi) possono, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera, come delinea l'art. 1121 comma 3° c.c., espressamente richiamato dall'art. 2 comma 3° della legge 9/1/1989, n. 13.

La giurisprudenza nel corso degli anni, è intervenuta con molte pronunce così estendendo l'ambito di applicazione delle predetta legge.

In particolare, la legge di cui sopra è stata infatti ritenuta applicabile anche nell'ipotesi in cui non vi era la presenza nell'edificio interessato di portatori di handicap, o in presenza di persone anziane o anche invalidi civili non portatori di handicap; il ragionamento di tale filone giurisprudenziale si fonda sull'assunto che la ratio era proprio quella di consentire la "visitabilità" degli edifici medesimi da parte di tutti coloro che hanno occasione di accedervi e che i portatori di handicap possono avere relazioni con l'immobile anche di natura diversa dalla proprietà.

Le relazioni a cui fa riferimento la giurisprudenza richiamata possono consistere ad esempio in un rapporto di locazione, di parentela, abituale frequentazione ecc. (in tal senso Trib. civ. Milano 1993 n. 4466)

Di conseguenza, la natura del rapporto richiamato dalla giurisprudenza è inteso in senso molto ampio.

Sulla stessa linea argomentativa, la giurisprudenza ha ritenuto la normativa sull'abbattimento delle barriere architettoniche applicabile non solo ai soggetti che presentino difficoltà di deambulazione, ma anche ai soggetti ultrasessantacinquenni che, pur non essendo affetti da menomazioni motorie, abbiano ad esempio difficoltà persistenti a svolgere i compiti e le funzioni proprie della loro età (Trib. Civ. Napoli 1994 n. 2606), o che si trovino in minorate condizioni fisiche ( Pret. Civ. Roma 15 maggio 1996).

Infine, la giurisprudenza delinea ulteriormente che la normativa sull'abbattimento delle barriere architettoniche è applicabile anche riguardo alle necessità di un invalido civile e non solo di un portatore di handicap.

PARTI COMUNI DELL'EDIFICIOIl condominio non è un soggetto giuridico dotato di una propria personalità, distinta da quella di coloro che ne fanno parte, ma è un ente di gestione che opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.

Sorge con il frazionamento della proprietà in virtù di negozi giuridici atti a trasformare una situazione di dominio esclusivo e solitario in una situazione di dominio plurimo.

Il condominio viene, ad esistere allorquando da un edificio di titolarità esclusiva, si verifichi il trasferimento di singole porzioni a una pluralità di soggetti (C. 3257/2004) e non con un'apposita deliberazione dell'assemblea dei condomini che ha valore meramente dichiarativo dell'esistenza del condominio (Cass. n. 11407/1998; Cass. n. 6073/1978).

Il condominio è, quindi, l'insieme delle parti di un edificio che sono di proprietà comune a più condomini.

La costituzione di un condominio, pur non necessitando di un atto formale e pur essendo configurabile anche tra edifici strutturalmente autonomi, appartenenti ciascuno a singoli soggetti, necessita tuttavia che vi siano opere comuni, pur se distaccate (parco, viali di accesso, fogne), destinate al loro godimento e servizio.

Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di un tessuto condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire per l'utilizzazione e il godimento delle parti dell'edificio medesimo; pertanto, anche in presenza di più edifici strutturalmente autonomi, ciascuno appartenente ad un unico soggetto, si verifica una situazione condominiale allorché tali edifici fruiscano per la loro utilizzazione e il loro godimento di opere comuni , anche se strutturalmente distaccate, mentre, anche in presenza di un edificio unico, non si ha condominio quando ciascuna delle parti di proprietà esclusiva fruisce di parti comuni (C. 5315/1984, in RGE, 1985, I, 12; C. 6509/1980).

LE PARTI COMUNI: IDENTIFICAZIONE e INDIVISIBILITA’

Una esatta identificazione delle parti comuni è contenuta nell’articolo 1117 c.c. che prevede una presunzione di appartenenza al condominio delle parti comuni dell'edificio, che opera ove la parte dell'edificio non sia espressamente assegnata in proprietà esclusiva ad uno dei condòmini da un titolo. A tal proposito si precisa che l’elencazione operata dall’art. 1117 succitato, non è tassativa ma puramente esemplificativa.

Detta disciplina deve essere applicata ad ogni parte, bene e servizio comune che rientri, per la sua struttura e destinazione, tra quelli indicati dall'art. 1117 c.c. a nulla rilevando che i piani o porzioni di piano alla cui utilizzazione o migliore utilizzazione le cose servono siano compresi in un edificio o in edifici autonomi per effetto di successiva divisione (Cass. n. 2609/1994).

Le parti comuni si possono classificare in tre distinte categorie, suddivise in necessarie, perché costituiscono la struttura stessa dell’edificio, di pertinenza, perché comprende tutti i locali accessori destinati ai servizi comuni, ed infine accessorie in quanto comprende le opere, le installazioni i manufatti e, più in generale tutti gli impianti comuni.

Ciascun condomino, ai sensi dell’art. 1102 c.c., può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è, inoltre, proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, sempre se il suo titolo non disponga diversamente.

Ciascun condomino può godere,quindi, delle parti comuni purché rispetti la loro destinazione economica, il diritto degli altri partecipanti ad un pari godimento delle stesse, la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’edificio, nonché le singole proprietà esclusive.

Le spese inerenti all’esecuzione delle opere necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, sempre salva diversa convenzione se intervenuta all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in maniera diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne ex art. 1123 c.c.

Il principio dell’indivisibilità della parti comuni viene sancita dall’art. 1118 c.c., norma peraltro inderogabile, sicché neanche il regolamento contrattuale potrebbe legittimamente derogare all’obbligo di contribuzione relativamente alle parti comuni, nonché alla sua irrinunziabilità. In tal caso il disposto del 2° co. dell’art. 1118 c.c., a norma del quale il condomino non può, rinunciando al diritto sulle parti comuni, sottrarsi al contributo sulle spese per la loro conservazione, non si limita a regolare la partecipazione dei condomini alle spese delle parti comuni nonostante la rinuncia del relativo diritto da parte del singolo condomino ma, indirettamente, esclude la validità della predetta rinuncia, dato che le parti comuni necessarie per l’esistenza e l’uso dei piani o porzioni di piano ovvero destinate al loro uso o servizio, continuerebbero a servire il condomino anche dopo, e nonostante la rinuncia.

Riforma Condominio 2011

Alla riforma sui Condomini 2011 approvata dal Senato e in attesa di approvazione alla Camera, verrà apportata qualche modifica per apporre maggiore attenzione alla proprietà privata, ai criteri di selezione e fondo di garanzia per gli amministratori. Queste sono le novità emerse nel convegno organizzato dall`Anaci (Amministratori Condominiali) di Catania, al quale ha partecipato anche il relatore della proposta di legge (Ac 4041), Salvo Torrisi (Pdl).
Il testo della riforma comunque verrà confermato e solo in parte modificato, Torrisi afferma che «Deve essere un testo senza finalità velleitarie né posizioni ideologiche preconcette ma coerenti con il nostro sistema giuridico».


L`impalco della Riforma dei Condomini 2011 è costituita da 32 articoli che definiscono e sanciscono le norme sul condominio contenute nel codice civile e che verranno attuate per ridurre al minimo l’elevato grado di litigiosità nei condomini.



Cosa prevede la riforma sul condominio 2011?

Tra le novità introdotte dalla riforma sui condomini 2011 c`è contemporaneamente il rafforzamento del ruolo dell’amministratore e un maggiore esercizio dei poteri di controllo da parte dei condomini. Inoltre, verrà introdotto l`obbligo per gli amministratori di iscriversi al ruolo e quindi ad un elenco presso le Camere di commercio e la possibilità di vendere a maggioranza i beni condominiali, e una maggiore attenzione circa la possibilità di rendere più incisive le procedure di recupero del credito degli insoluti da parte dei condomini.



Quali sono le novità introdotte dalla legge sul condominio?

• Ambito d’applicazione norme sul condominio (articolo 2, comma 1): la riforma definisce l’ambito di applicabilità delle norme sul condominio, che non deve essere verticale ma a 360° gradi, con la specifica di costruire unità abitative e allo stesso tempo spazi condominiali.

• Amministratore (articoli 9, 10, 20, 26 e 27): la legge sui condomini 2011 introduce importanti novità in materia della figura dell`amministratore ponendo l`attenzione su una serie di dati e strumenti di conoscenza e di pubblicità che l’amministratore deve mettere a disposizione dei condomini, per consentire loro la valutazione delle sue qualifiche e del suo operato, da qui, l’obbligo per l’amministratore:

1. ove sia richiesto, di presentare una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato
2. di agire, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea, per il recupero del credito di condomini morosi, delle somme dovute entro 4 mesi dalla data in cui il credito diventa esigibile, rispondendo dei danni a lui imputabili per il ritardo.

Circa la durata del mandato da amministratore: la riforma sul condominio 2011 introduce una nuova durata della carica da amministratore che viene portata da uno a due anni.
Circa i comportamenti per i quali può essere disposta la sua revoca: gli articoli della riforma vanno ad individuare, a categorizzare e tipicizzare tutti quei comportamenti che possono portare alla revoca del mandato dalla carica di amministratore, favorendo in questo modo una maggior tutela della trasparenza per i condomini.

• Costituzione dell’assemblea e validità delibere (articoli 14, da 16 a 18, da 21 a 25): l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita se interviene una rappresentanza di due terzi dei condomini i due terzi del valore, l`avviso di convocazione all`assemblea contenente la specifica dell’ordine del giorno data e luogo dell`assemblea, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l`assemblea.
All’assemblea condominiale può intervenire il condomino in rappresentanza di un altro condomino munito di delega scritta. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea. Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi.
Sono valide poi le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre 10 giorni dalla medesima.
L’articolo 25 della riforma dei condomini 2011, prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio possono essere sanzionate con il pagamento di una somma fino a 100 euro e, in caso di recidiva, fino a mille euro.


• Destinazioni d’uso (articolo 2, comma 3): il nuovo articolo 1117 - quater Cod. civ., prevede che in caso utilizzo diverso da quello previsto dal regolamento condominiale delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino può chiedere all’amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea, inserendo all’ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione d’uso. L’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea, passati 30 giorni dalla richiesta senza che sia stata convocata l’assemblea, ci si potrà rivolgere all’autorità giudiziaria che se accerterà la violazione della destinazione d’uso, ordinerà la cessazione dell’attività e il ripristino delle aree e un risarcimento del danno.

• Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (articolo 3): l`articolo va a migliorare la definizione del calcolo del diritto di ciascun condomino la destinazione d’uso strutturale e funzionale della quota posseduta, e precisando il contenuto dell’obbligo di partecipazione alle spese condominiali, con particolare riferimento al diritto di ogni condomino di staccarsi dall`impianto centralizzato in favore di uno privato.

Pertanto, il condomino:

1. non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né essere liberato dal vincolo di solidarietà nei confronti dei terzi.
2. non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
3. può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

• Gestione di iniziativa individuale (articolo 13): stabilisce che per il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non abbia diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Se una deliberazione adottata dall’assemblea non viene eseguita, ciascun condomino può diffidare l’amministratore o, in mancanza, il condomino eventualmente incaricato. Decorsi inutilmente trenta giorni dalla diffida, egli può intraprendere l’esecuzione della deliberazione ineseguita.

• Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva (articolo 7, comma 2): la riforma con questo articolo prevede che le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (satellite, via cavo) possono essere realizzati ma senza recare disagi per le parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato dovrà comunicarlo all`amministratore, il quale, dovrà procedere di conseguenza secondo il regolamento condominiale.

• Impugnazione delibere condominiali (articolo 15): ogni condomino che risulti assente, dissenziente o astenuto durante l`assemblea nella quale sia stata votata a maggioranza una modifica di una norma del regolamento condominiale, questi può adire l’autorità giudiziaria con atto di citazione chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

• Innovazioni (articolo 5): definisce l’approvazione delle innovazioni dirette a valorizzare l’immobile sotto il profilo della sicurezza degli edifici e degli impianti, dell’abbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del consumo energetico, della realizzazione di parcheggi e dell’installazione degli impianti per l’accesso a flussi informativi. In questi casi, è sufficiente l’approvazione assembleare a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

• Interventi urgenti (articolo 7, comma 1): sancisce il divieto il divieto di realizzare o mantenere nelle parti comuni o nelle unità di proprietà individuale impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici, nonché i poteri dell’amministratore, di propria iniziativa o su richiesta anche di un singolo condomino o conduttore, che consentono di imporre il rispetto delle disposizioni di sicurezza e di realizzare gli interventi urgenti ai fini della salvaguardia dell’edificio e dei suoi abitanti.


Importante: L’amministratore, su richiesta anche di un solo condomino, nel caso esista un ragionevole sospetto di un possibile danno alla struttura o la non sicurezza per i condomini o per la comunità, ha il compito di verificare accedendo anche alle parti private per constare l `eventuale danno con l`ausilio di un tecnico nominato di comune accordo tra il richiedente e l’interpellato. Il tecnico nominato, al termine dell’accesso, consegna una sintetica relazione al richiedente ed all’amministratore, il quale la tiene a disposizione di chiunque vi abbia interesse. A seguito dell’accesso, qualora risulti la situazione di pericolo l’amministratore dovrà convocare l’assemblea per gli opportuni provvedimenti.

Importante: nel caso in cui l’interpellato non consenta l’accesso o non si raggiunga l’accordo sulla nomina del tecnico, possono essere richiesti al tribunale gli opportuni provvedimenti anche in via di urgenza. Il tribunale, valutata ogni circostanza può, anche in via provvisoria, porre le spese a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all’accesso. Le spese delle operazioni di cui al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l’intervento all’amministratore. In tal caso, se vi è stato accesso a proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subìto l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50% della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea.

• Indivisibilità (articolo 4): prevede che le parti comuni dell’edificio non possano essere soggette a divisione, a meno che le stesse siano state sottratte all’uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell’articolo 1117-ter Cod. civ. se la divisione può avvenire in parti corrispondenti ai diritti di ciascuno, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari.

• Manutenzione scale (articolo 8): prevede che scale e ascensori siano mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Importante: quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno.

• Modifiche d’uso e sostituzione parti comuni (articolo 2, comma 2): nuovo articolo per disciplinare le modificazione d’uso e della sostituzione delle parti comuni, che possono essere assunte con la maggioranza di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti e i due terzi del valore dell’edificio.

• Norme di coordinamento (articoli da 28 a 32): prevede alcune modifiche alle leggi in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico, di trasmissioni televisive e digitali su frequenze terrestri e al codice di procedura civile conseguenti alla nuova disciplina del condominio.

• Opere su parti di proprietà o uso individuale (articolo 6): nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l’uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o modifiche ovvero variare la destinazione d’uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, se ne derivi danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

• Parti comuni: nozione (articolo 1): definisce la nozione di “parti comuni” dell’edificio tenendo conto delle innovazioni tecnologiche avute rispetto all’epoca dell’approvazione del codice civile.

1. per “parti comuni” s`intende: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia e gli stenditoi, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

• Rappresentanza (articolo 12): si concede all’amministratore, previa autorizzazione dell’assemblea, il potere di consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio. E in materia di provvedimenti presi dall’amministratore, si prevede una procedura che consente ai condomini di ricorrere in tribunale per ottenere provvedimenti per le parti comuni rispetto ai quali l’amministratore o l’assemblea siano stati negligenti.

• Rendiconto condominiale (articolo 11): Tra le novità 2011, c`è la possibilità che l’assemblea condominiale possa, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate:

1. nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
2. prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

• Riscossione contributi (articolo 19): l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione da parte dell`assemblea, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Importante: in caso di mora per un quadrimestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, salvo che l’autorità giudiziaria, adita anche in via d’urgenza, riconosca l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.