RIFORMA DEL CONDOMINIO

Condominio, per gli amministratori novità dal ddl sui “senz’albo”

Certificazioni e codice deontologico: l’amministratore entra nelle professioni non regolamentate

Quella dell’amministratore condominiale è la figura cardine della riforma in dirittura d’arrivo al Senato. Proprio questa settimana, infatti dovrebbe arrivare il sì definitivo in sede deliberante a un testo atteso da oltre settant’anni.
Naturalmente, trattandosi di una normativa che ridefinisce e ammoderna i canoni della convivenza all’interno degli edifici a residenza collettiva, riveste un’importanza del tutto particolare il punto di riferimento del governo del condominio, la figura a volte contestata e sicuramente mai adeguatamente regolamentata dell’amministratore.
Intanto, va specificato che la personalità cardine del governo condominiale viene ripensata, soprattutto nei casi in cui l’attività sia svolta non in forma intermittente, anche in seguito a un altro provvedimento, nei giorni scorsi di passaggio proprio in Senato, il ddl As 3270, altrimenti noto come il nuovo testo di legge sui “senz’albo”.
Si tratta, in sintesi, del nuovo ordinamento che si rivolge a tutte le professioni non regolamentate e per le quali non è prevista l’iscrizione a un Albo specifico che ne certifichi l’esercizio.
Per questo provvedimento, però, sarà necessario un ulteriore passaggio a Montecitorio, non essendo stata varata, come per il condominio, la sede deliberante.
Ciò che è interessante, in questo testo rivolto al “territorio di nessuno” dei lavoratori che non hanno un’organizzazione professionale di riferimento, è che, nel caso dell’amministratore, vengono riconosciute alcune tutele e gli appigli sia nel versante della formazione che in quello di mettere per iscritto un vero e proprio codice deontologico.
Le opzioni che restano aperte ai professionisti  senza una “casa comune” sono dunque quelle di affiliarsi a un ente associativo, chiedendo una certificazione, che per il amministratori o aspiranti tali si enuclea in riferimento ai principi stabiliti nello standard Uni 10801:1998 “Servizi – Amministrazione condominiale e immobiliare – Funzioni e requisiti dell’amministratore“.
Naturalmente, esistono vie diverse per vedere riconosciuto lo status di professionista senza albo, e rispondono all’esercizio in forma singola, societaria, dipendente o cooperativa. Sulla forma di professionalità associata, comunque, resta vigente la possibilità di svolgimento in forma assolutamente volontaria.
Anche la figura dell’amministratore non prevederà, quindi, particolari filtri all’accesso, purché vengano seguiti strettamente gli standard UNI in fatto di competenze e, in special modo, di comunicazione verso l’utente finale. Insomma, la certificazione non è necessaria, ma ha tutte le credenziali per rendersi sufficiente al fine di riconoscimento pieno dell’attività professionale, dunque più che consigliabile.
Le disposizioni avranno, naturalmente valore retroattivo: anche gli amministratori già in carica dovranno adeguarsi agli standard, pena il decadimento eventuale del proprio ruolo in caso di mancato “timbro” ministeriale del ruolo.
Leggi il testo finale delal riforma condominio
Leggi il ddl sulle professioni senz’albo

La riforma del condominio accelera

Il Governo preme: riforma del condominio definitiva entro la settimana. Il sottosegretario alla Giustizia, Salvatore Mazzamuto, che oggi è in Commissione, dice che «dovrebbe passare senza modifiche, altrimenti tornerebbe alla Camera e il rischio di non farcela entro la fine della legislatura è altissimo. Tra poco arriva la legge di stabilità e allora il condominio slitterebbe in fondo. Quindi mi batterò perché venga approvato così com'è».

APPROFONDIMENTI

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Certo qualche modifica, non foss'altro di natura formale, per consentire un'entrata in vigore a pieno ritmo (in ogni caso a sei mesi dall'approvazione definitiva) andrebbe fatta. Nei convegni sulla riforma svoltisi al Made Expo di Milano, alla presenza dei presidenti di cinque associazioni di amministratori condominiali, è emersa la disponibilità della categoria e anche il parziale apprezzamento per lo sforzo legislativo (l'unica bocciatura senza appello viene da Rosario Calabrese, presidente dell'Unai) ma anche la necessità di qualche correttivo. A cominciare dalla formazione, che viene richiesta (quanto meno per chi entrerà in futuro nella professione) ma senza specificare chi la dovrà dare.

Poi c'è la strana equiparazione tra condomini e inquilini delle case popolari sulla nomina dell'amministratore: questo può avvenire solo quando c'è stata almeno una vendita, ma in questo caso vige la normale disciplina del condominio, e sembra impossibile applicarla quando c'è un unico proprietario. E anche la richiesta del decreto ingiuntivo, trascorsi sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, anziché dall'approvazione del consuntivo, sarà foriera di complicazioni. Poi ci sono maggioranze più pesanti per approvare delibere che oggi ne richiedono di meno impegnative, come per il risparmio energetico e la rimozione delle barriere architettoniche: ma qui, ha spiegato Lino Duilio, presentatore di uno dei Ddl confluiti nella riforma, non è stata una svista ma una scelta, magari non condivisibile.

I rilievi delle associazioni di amministratori e proprietari si incentrano soprattutto sul recepimento di alcune sentenze di Cassazione (sulle tabelle millesimali, sul distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento e sull'obbligo per il creditore di escutere prima i condomini morosi), in genere definito pleonastico e di difficile attuazione.
Comunque, dalle numerose novità in arrivo (si veda la scheda qui a fianco) qualche semplificazione verrà, e per questo il Governo tiene all'approvazione, senza escludere correzioni in un secondo momento.

Riforma del condominio: oggi al vaglio in Commissione Giustizia

Oggi, il ddl sulla riforma del condominio, dopo essere stato approvato lo scorso 27 settembre dalla Camera, torna ad essere oggetto di discussione. Sarà la Commissione Giustizia, infatti, ad occuparsene in sede deliberante. Dovremmo essere alla stretta finale, i senatori se ne occupano ormai da molti mesi e la riforma, che ha già subito parecchie variazioni, dovrebbe essere giunta alla sua stesura finale e dunque alla sua approvazione.
Le novità principali che la riforma impone è che gli amministratori ricevano una formazione aggiuntiva per svolgere il proprio ruolo anche se tuttavia non è stato ancora chiarito chi è deputato ad occuparsi di tale formazione, vista anche la varietà di esigenze cui l’amministratore deve far fronte. Un’altra novità è la singolare equiparazione tra condomini e inquilini delle case popolari sulla nomina dell’amministratore, che può verificarsi solamente quando c’è stata almeno una vendita, ma in tale circostanza vige la normale disciplina del condominio, e sembra impossibile applicarla quando c’è un unico proprietario.
Discorso simile vale anche per la richiesta del decreto ingiuntivo che, passati sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, anziché dall’approvazione del consuntivo, potrebbe portare alcune complicazioni. Saranno, invece, più semplici e corposi gli accordi in merito all’ approvazione di delibere che al momento sono di più facile risoluzione come per il risparmio energetico e la rimozione delle barriere architettoniche: ma qui, ha spiegato Lino Duilio al sole 24 ore, presentatore di uno dei Ddl confluiti nella riforma, non è stata una svista ma una scelta, magari non condivisibile.
Fra le altre novità presenti all’ interno del DDL ricordiamo anche quella di proibire qualsiasi limitazione agli animali domestici nei vani condominiali, che è stata forse una delle più dibattute vista la delicatezza della questione. Norma che ha riscontrato, naturalmente, il consenso dei padroni degli animali domestici ma che invece ha sollevato le critiche di quanti, come i veterinari della Sivae, hanno dato l’allarme  che”liberalizzando” la presenza degli animali domestici, si sarebbe implicitamente dato libero accesso anche a animali da fattoria, come capre e asini.
Il testo presenta, inoltre, novità anche sulla figura dell’amministratore che non solo dovrà avere una formazione più corposa come detto ma si vedrà soggetto alla spiacevole possibilità di vedersi revocare il mandato in qualsiasi momento con il subentro in sua vece di un minimo di 4 ed un massimo di 8 condomini, residenti nella struttura di sua competenza.
Nel testo si trovano anche misure dal forte spirito innovativo, come l’obbligo,per il condominio di aprire un sito web, dove tutti i condomini possano riscontrare bilanci e oneri sostenuti a carico della collettività, semplicemente e in qualsiasi momento, grazie all’ autenticazione riservata con un’apposita username e password.
Stravolgimenti senza dubbio importanti, che in linea di principio potrebbero ancora indurre qualche senatore a chiedere un esame più approfondito, nonostante la strada della riforma condominiale sia già tracciata verso l’approvazione definitiva: la riforma, insomma, arriverà subito, oppure dovrà pazientare ancora qualche mese. Poco male, comunque, dopo ben 70 anni di attesa.

Certificazione energetica: obbligatoria la firma elettronica per gli ACE in Lombardia

Roma, 7/11/2012

La Lombardia passa alla firma elettronica per le certificazioni energetiche degli edifici. Secondo quanto stabilito dal decreto dirigenziale n.9433 del 23 ottobre 2012 (pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regionale n.43 del 26 ottobre), da marzo p.v., il certificatore energetico non potrà più apporre la firma manuale sull'ACE (Attestato di Certificazione Energetica) ma dovrà convalidare il documento tramite firma elettronica.
Quindi, con tale normativa, la regione ha, quindi, stabilito che a partire dal 1° marzo 2013 "non potranno più essere redatti Attestati di certificazione energetica sottoscritti manualmente", ma essi dovranno essere firmati con firma elettronica. Come specificato dall'Agenzia per l'Italia digitale" la firma digitale consente di scambiare in rete documenti con piena validità legale. Possono dotarsi di firma digitale tutte le persone fisiche: cittadini, amministratori e dipendenti di società e pubbliche amministrazioni.
Per dotarsi di firma digitale è necessario rivolgersi ai certificatori accreditati autorizzati da DigitPA che garantiscono l'identità dei soggetti che utilizzano la firma digitale". L'obiettivo voluto dalla Regione lombarda è quello di rendere più semplice la procedura amministrativa relativa al rilascio dell'attestato: in questo modo la versione informatica in PDF rappresenta la forma primaria ed originale necessaria per richiedere o fare duplicati o riproduzioni del documento.

RIFORMA DEL CONDOMINIO

 

 Il condominio trova la via della riforma: non è una rivoluzione ma il tentativo che la Camera ha messo in atto, ieri, con l'approvazione del Ddl 4041, è quello di adeguare il codice civile ad alcune delle evoluzioni sociali degli ultimi 70

anni. È dal 1942, di fatto, che le norme condominiali (tranne pochissimi interventi marginali e alcune leggi speciali) non vengono toccate.

Il risultato è stato di lasciare in mano ai giudici l'adeguamento alla realtà in evoluzione dell'istituto. Quando è nato, i condominii erano davvero rari, dato che la massa della popolazione urbana viveva in affitto in case di un unico proprietario. Ora, invece, ci abitano la metà delle famiglie, e quasi al 90% sono in proprietà, cioè condomini.
documenti

Il disegno di legge di riforma della disciplina del condominio

Una revisione, quindi, si imponeva e ora siamo già al secondo tentativo, perché nella scorsa legislatura il Senato aveva già approvato un Ddl analogo. Anche in questa tornata è stato il Senato a darsi da fare e la Camera si è trovata a esaminare un testo già approvato dal Senato in gennaio; testo che a Montecitorio è stato profondamente innovato.
In allegato: il testo uscito dalla camera a confronto con quello approvato dal Senato lo scorso gennaio.

Detrazione 50% ristrutturazioni e riqualificazione energetica

Il Consiglio dei Ministri ha approvato il decreto sviluppo-infrastrutture che apporta nuove modifiche al bonus per il recupero edilizio.

per quanto riguarda gli interventi di ristrutturazione edilizia, il decreto prevede l’innalzamento dal 36% al 50% della percentuale di detrazione e l’innalzamento del tetto di spesa per ogni unità immobiliare da 48.000 a 96.000 euro, per gli interventi realizzati fino al 30 giugno 2013.

Per quanto concerne gli interventi di riqualificazione energetica il bonus del 55%, in scadenza al 31 dicembre 2012, sarà prorogato al 30 giugno 2013, ma con una percentuale di detrazione ridotta e pari al 50%. Con le nuove norme, inserite nell'articolo 11 del decreto-legge, non vengono modificati i contenuti dell'articolo 16-bis aggiunto dalla Manovra Monti al Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Dpr 917/1986), ma si ha un intervento straordinario sulla detrazione e sul tetto massimo. Dunque, fatti salvi altri ulteriori interventi, dal 1° luglio 2013 l’agevolazione ritornerà ad essere quella prevista prima dell'entrata in vigore del decreto sviluppo-infrastrutture, con la soglia delle spese fissata a 48.000 euro e con la percentuale di detrazione al 36%.

IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (EX ICI) - LE SCADENZE

IMU ai blocchi di partenza. Ancora non è certo quanto costerà ma occorre prepararsi ai prossimi adempimenti. Solo entro il prossimo 10/12/2012 si conoscerà l’aliquota definitiva da far pagare ai condomini perché entro tale data il Governo provvederà a valutare il gettito ottenuto riservandosi di aumentare le aliquote qualora il gettito si dimostri inferiore alle attese. Sarebbe opportuno che gli amministratori considerino l’IMU una spesa straordinaria e stanzino un importo pari ad almeno il triplo di quanto pagato per ICI nel 2011.

Limitandosi al caso degli appartamenti di proprietà comune, il versamento potrà avvenire in due rate, di pari importo, con scadenza 18/06/2012 e 17/12/2012, da pagare esclusivamente attraverso modello F24 utilizzando i codici tributo “3918”/IMU su altri fabbricati/ COMUNE, e ”3919”/IMU su altri fabbricati/ERARIO, da indicare nella Sezione “IMU ED ALTRI TRIBUTI LOCALI” della nuova delega di versamento (da reperire, si consiglia, direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, vista la novità o scaricabile qui).

L’importo complessivo va ripartito al 50% sui due codici tributo.

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