MEDIAZIONE CONDOMINIALE

  MEDIAZIONE CONDOMINIALE 

Deflazioniamo il sistema giudiziario italiano e risolveremo il problema della giustizia.

Lo prevede il D. Lgs. approvato dal Consiglio dei Ministri in attuazione delle deleghe previste dalla legge n. 69/2009, per materie riguardanti liti su condominio, locazione, responsabilità medica, contratti bancari finanziari e assicurativi. In tal senso la nuova normativa prevede che l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione essenziale di procedibilità della domanda giudiziale. Si precisa che lo svolgimento della mediazione non preclude, in ogni caso, la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari che rimangono, quindi, di competenza, del giudice ordinario.

La mediazione delle controversie civili e commerciali è il nuovo istituto giuridico messo a punto dal ministro della Giustizia Alfano in attuazione di una delle deleghe date al Governo per la riforma del processo civile (L. n. 69/09 art. 60). Novità rilevante è che, una volta entrato a regime il provvedimento, nell’ambito delle materie succitate non si potrà intraprendere una causa, senza aver prima esperito la mediazione finalizzata alla conciliazione. Accanto alla mediazione obbligatoria, trova spazio anche la conciliazione facoltativa, che potrà essere tentata per altro genere di controversie. Durata massima della procedura, 120 giorni.

Lo schema di decreto legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri e ora all’esame delle commissioni parlamentari competenti, per poi tornare a Palazzo Chigi per il via libera definitivo.

Negli intendimenti la procedura conciliativa si articola in due momenti differenti: nella prima fase, che può definirsi “facilitativa” il mediatore, soggetto professionale e terzo alla vicenda, aiuta le parti a trovare un accordo amichevole. Quando, però, il tentativo finisce con un nulla di fatto, si passa alla seconda fase, c.d. “aggiudicativa” nella quale il mediatore formula, alle parti, per iscritto, una proposta di conciliazione. Le parti faranno pervenire al mediatore, sempre per iscritto e nel termine di 7 giorni, l’accettazione o il rifiuto della proposta. In mancanza di risposta nel termine di cui sopra, la proposta si ha per rifiutata. In tal caso, l’unica strada sarà percorre l’iter giudiziario avanti al Tribunale, ma se la parte che ha rifiutato comparendo avanti al Tribunale, otterrà lo stesso risultato, anche se vince in giudizio, dovrà accollarsi le spese del processo comprese quelle sostenute dalla controparte. Diversamente, se la mediazione dovesse andare a buon fine, l’accordo sarà omologato dal giudice e diverrà esecutivo.

Resta inteso che, salvo diverso accordo delle parti, le dichiarazioni rese o le informazioni acquisite nel corso del procedimento di mediazione non possono essere utilizzate nel giudizio avente il medesimo oggetto anche parziale, iniziato o riassunto a seguito dell’insuccesso della mediazione.

Non si avranno più, quindi, le attese snervanti per un giudizio, come siamo abituati dall’iter ordinario, ma tempi brevi e, negli intendimenti, la procedura risulterà economicamente conveniente. Lo scopo di tale istituto, come sostenuto dal Ministro Alfano, è “un capovolgimento del vinco-perdo, classico delle liti in giudizio, con un rapporto in cui entrambe le parti possono ottenere soddisfazione dalla mediazione civile”.

Il mediatore avrà, quindi, il ruolo chiave di professionista con requisiti di terzietà. All’atto della presentazione della domanda di mediazione, verrà designato un mediatore il quale fisserà il primo incontro tra le parti non oltre 15 giorni dal deposito della domanda, dando immediata comunicazione all’altra parte, con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione. Nelle controversie che richiedono specifiche competenze tecniche, saranno nominati uno o più mediatori ausiliari. Il procedimento di mediazione si svolgerà senza necessità formali.

Il testo del D. Lgs. sulla mediazione e conciliazione delle controversie, attuativo della legge 69/09, prevede anche incentivi e sanzioni per incentivare le parti ad accordarsi: esenzioni dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura; riduzioni dell’imposta del Registro (il verbale di accordo sarà esente da tale imposta entro il limite di valore di euro 51.646,00); sanzioni rappresentate dalla condanna a pagare le spese di giudizio per il rifiuto di una proposta congrua di accordo.

Amministratori di condominio sentinelle contro la criminalità

Un’ordinanza sarà pronta entro un paio di settimane. Il sindaco obbligherà i proprietari a depositare al comando dei vigili i contratti di affitto o di comodato d’uso. Chi si astiene rischia una multa da 500 euro. Anche per motivi di gestione, si partirà dalle zone calde e in cima all’agenda c’è via Padova. La seconda è allo studio: punta a trasformare gli amministratori di condominio in sentinelle - o spie a seconda delle interpretazioni - che sempre al costo di 500 euro (se il Comune scopre che sapevano, e non hanno parlato) dovranno segnalare «situazioni anomale». Contratti in nero, centri massaggi che offrono tutt’altre prestazioni, alloggi affittati a clandestini o a troppi inquilini. La prima, ha spiegato ieri Letizia Moratti, nasce da «una mozione avanzata dal Pd e che abbiamo portato al tavolo in questura. Un’ordinanza possibile grazie ai nuovi poteri assegnati ai sindaci dal decreto sicurezza di Maroni». La seconda è proposta dal vicesindaco Riccardo De Corato, «per facilitare i controlli di polizia ma anche della Guardia di finanza». Già con il registro dei contratti d’affitto in Comune «potremo sapere esattamente chi c’è dentro, verificare se sono regolari e fare controlli a colpo sicuro». La mozione presentata dalla consigliera Carmela Rozza del Pd chiedeva di istituire un apposito ufficio che si interfacci con i registri dell’anagrafe, del catasto e della questura: «Incrociando i dati è più facile perseguire chi trasgredisce - ammette - e denunciare alla Guardia di finanza o alla questura. Se il sindaco l’ha accolta evidentemente ha capito che abbiamo le idee più chiare del Pdl su cosa serve per la sicurezza». Sul piede di guerra invece il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici: «Amministratori spia? C’è il rischio di esercitare male questo dovere andando incontro a querele, ed è un compito di polizia che non spetta per legge ai privati».
Anche sugli immobili che oggi in base al decreto Maroni possono essere confiscati solo quando si riesca a provare l’ingiusto profitto, il sindaco punta a introdurre sanzioni intermedie («ma significative») più facili da controllare, come «l’omessa vigilanza a carico di proprietari o amministratori». E per evitare il proliferare di kebab, centri massaggi (in via Padova se ne contano oltre 120) o parrucchieri cinesi il Comune, compatibilmente con la legge Bersani, potrebbe imporre restrizioni quando ci sono dei cambi d’uso. Al ministro dell’Interno Maroni chiederà modifiche alle norme per accelerare le espulsioni dei clandestini e «più poteri di intervento alle forze dell’ordine per entrare negli alloggi se c’è motivo di credere che sono in atto reati di immigrazione clandestina». Accanto al sindaco, il presidente della Provincia Guido Podestà nella veste (soprattutto) in questo caso di coordinatore regionale del Pdl. Ha «condiviso le proposte della Moratti» e attaccato la Lega che aveva chiesto «rastrellamenti» in via Padova: «Le “isole etniche” esistono in tutte le grandi città europee, bisogna distinguere tra chi viene qui a lavorare nel rispetto delle leggi e chi le calpesta, senza fare di tutte le erbe un fascio. È facilissimo fare speculazioni mediatiche ma è un “andazzo” che rifiuto»

DISSENSO DEI CONDOMINI RISPETTO ALLE LITI

Nell’ambito di un condominio, tanto che si parli di liti attive, tanto che si faccia riferimento a liti passive, può accadere che non tutti i comproprietari si trovino d’accordo sulla necessità d’iniziare una causa o di resistervi.
Si occupa della vicenda l’art. 1132 c.c., rubricato per l’appunto Dissenso dei condomini rispetto alle liti.
L’articolo in questione si compone di tre commi che recitano:
Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Una premessa è obbligatoria: il campo di applicazione dell’articolo in esame è limitato alle liti che rientrano nell’ambito delle competenze dell’assemblea.
In sostanza il condomino non può dissociarsi da quelle azioni che mirano al recuperare il credito dal condomino moroso.
Cerchiamo, allora, con l’ausilio di un esempio pratico, di capire meglio come si applica la norma e, di conseguenza, cosa debba fare chi non vuole partecipare ad una controversia.
Poniamo il caso che sorgano contestazioni circa l’effettuazione di alcuni lavori di ristrutturazione.
Non riuscendo a risolvere la questione bonariamente è necessario prendere una decisione sul da farsi.
L’amministratore convoca l’assemblea che, con le maggioranze previste dalla legge (art. 1136, quarto comma, c.c. ossia maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi), decide di agire in giudizio.
Non tutti i condomini sono d’accordo con tale scelta e decidono di non aderire all’iniziativa giudiziaria contro l’impresa appalatrice.
Il loro dissenso, quindi, potrà essere espresso tramite una comunicazione da notificare all’amministratore entro 30 giorni dalla decisione di resistere in giudizio.
Per gli assenti questo termine decorre dalla comunicazione dello svolgimento dell’assemblea.
Dei dubbi sono stati sollevati in relazione al significato da dare al termine notificare.
Alcune sentenze ritengono che con tale parola si sia inteso indicare la notifica fatta a mezzo di ufficiale giudiziario.
Altre tesi propendono per un’interpretazione più ampia del vocabolo, affermando che s’intenda più semplicemente portare a conoscenza in modo certo, tanto da ritenere sufficiente la comunicazione fatta in assemblea.
Una volta fatto ciò il dissenziente rispetto alle liti, laddove sia costretto a pagare una somma alla controparte, avrà diritto di rivalsa nei confronti del condominio (art. 1132, secondo comma, c.c.).
Inoltre, egli beneficerà degli effetti positivi nel caso di vittoria di una controversia (si pensi alla sentenza che impone all’impresa di completare un’opera ecc.) e sarà tenuto a contribuire alle spese legali solo se non sia stato possibile recuperarle dalla controparte (ad esempio perché al termine del giudizio si è avuta una compensazione delle spese o perché la controparte non è solvibile, art. 1132, terzo comma, c.c.).

Sempre piu’ condomini sono morosi

(07/01/2010)

La crisi nel 2009 c’e’ stata, si e’ sentita e si e’ toccata con mano. Anche il presidente della Repubblica, Giorgio Napolitano, nel suo discorso di fine anno, ha concentrato l’attenzione sulle emergenze che hanno caratterizzato l’Italia dopo lo tsunami che si e’ abbatto sulle economie mondiali. “Un Paese in credito di solidarieta’, a un passo dall’allarme sociale” che fa sempre piu’ fatica ad arrivare persino alla terza settimana.

Cosi’, anche se ormai, a detta di esperti ed economisti, siamo alla fine del tunnel i conti che si fanno sui bilanci di fine anno sono in profondo rosso. A partire da quello delle famiglie che, dopo aver tagliato il superfluo, hanno utilizzato le cesoie anche per le spese di condominio che inquilini e padroni di casa sempre piu’ spesso non pagano.

“Da quello che rileviamo dalla nostra rete sul territorio, la morosita’ congenita che di solito si aggira fra il 10-15% per condominio da meta’ 2008 sta aumentando e ora sfiora il 20%”, ha spiegato Umberto Anitori, segretario nazionale Anaci (ovvero l’associazione degli amministratori di condominio).

“Quello che ci viene segnalato come sintomo piu’ evidente - ha sottolineato Anitori - e’ che mentre precedentemente l’incasso della quota mensile avveniva immediatamente, ovvero se la rata scadeva il 5 entro il 10 c’era un incasso pari al 60% dell’importo globale, oggi questo si e’ notevolmente abbassato ed e’ difficile arrivare al 35-40%. Il 60% della riscossione si riesce a raggiungere solo entro la fine del mese”.

Casi emblematici si trovano sparsi per tutto lo Stivale, con punte elevate nelle grandi citta’ come Roma o Milano dove attualmente, secondo i dati della magistratura, i decreti ingiuntivi per spese non pagate sono non meno di 3mila.

Il ricorso al giudice e’ infatti obbligatorio per legge, come chiarisce l’art. 1130 del codice civile secondo cui gli amministratori sono tenuti a riscuotere i contributi e a erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e l’esercizio dei servizi comuni. E, qualora non riuscissero a incassare in tempo utile, possono procedere per via giudiziaria nei confronti del singolo condomino.

Una decisione che passa per la messa in mora e per l’ottenimento del decreto ingiuntivo dal giudice di pace che porta al pignoramento dell’immobile.

E, sempre piu’ spesso, per evitare che si giunga ad una situazione simile, l’amministratore e l’assemblea di condominio decidono di mettersi d’accordo per concedere una dilazione di pagamento, soprattutto se si tratta, come in questo periodo, di difficolta’ economiche contingenti.

Anche perche’, va ricordato che, in base alla sentenza 9148 dello scorso marzo, la Cassazione ha stabilito che la responsabilita’ dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi non ha natura solidale. Cosi’, chi risulta sempre regolare con i pagamenti condominiali non rischia piu’ nulla se c’e’ qualcuno che fa il furbo e non paga. Infatti, in caso di morosita’ nei confronti di fornitori, solo il debitore rischia il pignoramento e deve pagare tutte le eventuali spese aggiuntive.

RIPETITORE A TACCONA DI MUGGIO E' FATTA AL 99%

Delibere annullabili e delibere nulle

La distinzione tra delibere nulle o annullabili assume una notevole rilevanza pratica poiché l’impugnazione delle delibere annullabili deve essere proposta necessariamente, a pena di decadenza, entro il termine di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i condomini presenti in assemblea, ovvero dalla data di comunicazione della delibera medesima per gli assenti.
Trattasi di un termine inderogabile ed il suo decorso non può essere interrotto, poiché trattasi di termine di decadenza e non di prescrizione. Le delibere nulle possono invece essere impugnate in qualsiasi tempo, anche peraltro dal condominio che, con il suo voto, ha contribuito ad approvarle.
I vizi che determinano l’annullabilità devono perciò essere fatti valere tempestivamente dal condominio che vi abbia interesse, non oltre i trenta giorni previsti dalla legge. Decorso tale termine la delibera, pur irregolarmente assunta (e quindi potenzialmente annullabile), diventa anche di fatto esecutiva per tutti i condomini. In pendenza del termine per eventuali impugnazioni, l’amministratore diligente e responsabile attenderà il suo decorso prima di procedere all’attuazione specialmente di quelle deliberazioni assunte con una maggioranza minima oppure in presenza di pochi condomini.
L’impugnazione si propone con atto giudiziario da notificarsi al condominio in persona del suo amministratore pro-tempore. Il condominio, infatti, non essendo una persona giuridica e costituendo, invece, un ente di gestione, non ha una sede in senso tecnico per cui, ove non abbia designato nell’abito dell’edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell’amministratore che lo rappresenta (Cassazione, sentenza n. 16141).
Nonostante l’espressione ‘ricorso’ usata dal legislatore per proporre l’impugnazione, esigenze di sollecita soluzione delle questioni che possono intralciare o paralizzare la gestione condominiale, impongono l’uso dell’atto di citazione. Il giudizio che si instaura a seguito della proposizione dell’impugnativa è una vera e propria controversia giudiziaria, per mezzo della quale si va a stabilire la conformità della delibera alla legge o al regolamento di condominio.
Per quanto innanzi detto, e per chiedere la riforma di un’assemblea, non è sufficiente l’invio con raccomandata, nel rispetto dei termini, di una mera comunicazione all’amministratore di censura della stessa. Occorre invece instaurare un giudizio che troverà la sua naturale conclusione con la pronuncia di una sentenza da parte del giudice incaricato di deliberare.
Il termine per impugnare le delibere rimane di diritto sospeso dal 1° agosto al 15 settembre di ogni anno, in concomitanza della sospensione dei termini processuali del periodo feriale. Gli effetti del giudizio di impugnazione. La proposizione dell’impugnazione non sospende l’efficacia della delibera impugnata, tuttavia può essere chiesta la sua sospensione e sarà il giudice a stabilire di concederla, nel caso in cui si ravvisi che nella pendenza del giudizio, la delibera che si censura possa arrecare al condomino un danno irreparabile.
Non è tale il danno patrimonialmente risarcibile, come ad esempio quello derivante al condomino dall’errata applicazione di un criterio di riparto delle spese oppure dal mancato accredito di un versamento invece eseguito. Il giudice, in ogni caso, non è chiamato a sostituire la sua decisione a quella nulla o illegittima dell’assemblea, dovendo egli limitarsi a dichiarare l’illegittimità o la nullità della delibera assunta dall’assemblea stessa (Cassazione 20 aprile 2001 n. 5889).

Il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere dell’assemblea non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità. Gli è pertanto impedita ogni valutazione di merito circa l’opportunità, la convenienza, la saggezza o la ponderatezza della decisione assunta dai condomini in assemblea, salvo che questa non si traduca in violazione di specifiche norme legislative o regolamentari.
L’annullabilità in sede giudiziale di una delibera per ragioni di merito attinenti l’opportunità o la convenienza della gestione del condominio è configurabile solo nel caso di decisione viziata da eccesso di potere, cioè per un grave pregiudizio per la cosa comune.

Liti condominiali troppo lunghe, chi può chiedere il risarcimento del danno?

Importante sentenza della Corte di Cassazione relativamente alle liti condominiali ed alla loro eccessiva durata.
Vediamo perché.
In Italia, in virtù dell’adesione alla Convezione per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali (recepita con l. n. 855/1948), ogni persona ha diritto ad una durata ragionevole del processo (civile o penale) che la vede coinvolta.
Ciò significa che il procedimento non può essere eccessivamente lungo.
Il mancato rispetto di questa norma ha come conseguenza per il soggetto interessato il diritto ad ottenere un ristoro del danno subito.
Sul punto è significativo l’art. 2 della l. n. 89/01 (c.d. legge Pinto che disciplina per l’appunto l’equo indennizzo nel caso di irragionevole durata del processo) secondo cui: chi ha subito un danno patrimoniale o non patrimoniale per effetto di violazione della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali, ratificata ai sensi della legge 4 agosto 1955, n. 848, sotto il profilo del mancato rispetto del termine ragionevole di cui all’articolo 6, paragrafo 1, della Convenzione, ha diritto ad una equa riparazione.
Gli altri articoli della legge Pinto specificano:
-qual è la forma della domanda da presentare;
-chi è il giudice competente a decidere;
-quali siano i tempi da rispettare per non incorrere in decadenze
Nel corso del tempo ci si è posti il problema d’individuare il soggetto legittimato ad agire per ottenere l’indennizzo.
In effetti, l’eccessiva laconicità della legge (che si limita a dire chi ha subito un danno…) non aiuta.
Se il danno è stato subito da una persona fisica (un privato cittadino per intendersi) il problema non si pone.
Allo stesso modo, la Cassazione ha esteso tale diritto alle così dette persone giuridiche (società di capitali, tipo s.p.a. o s.r.l., ma anche società di persone, come s.n.c. o s.a.s.).
Il problema non era stato ancora affrontato per il condominio.
Con la sentenza n. 22558 del 23 ottobre 2009, i Giudici di legittimità chiariscono (per quei casi in cui il condominio è parte in causa ed ha diritto al risarcimento) chi è il soggetto legittimato a chiedere il risarcimento del danno.
Secondo la Corte di Cassazione l’amministratore, salvo il caso di autorizzazione scritta da parte di tutti i condomini, non potrà  agire per ottenere questo tipo di risarcimento.
Egli, infatti, è un mandatario dei condomini solo in relazione alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile e non anche per altre questioni.
Non vi è dubbio, infatti, dice il Supremo Collegio, che il diritto all’equo indennizzo per la irragionevole durata di un processo non spetti all’ente condominiale che è proposto unicamente alla gestione della cosa comune in quanto l’eventuale patema d’animo conseguente alla pendenza del processo incide unicamente sui condomini che quindi sono titolari uti singuli del diritto di risarcimento (così Cass. 23 ottobre 2009, n. 22558).
In sostanza il diritto al risarcimento del danno è un diritto inerente la persona dei condomini e non le parti comuni dell’edificio dalle stesse abitato.
Ciò vuol dire che qualora l’amministratore agisse per questo indennizzo, autonomamente o sulla base di una semplice delibera adottata a maggioranza, si vedrebbe eccepire la carenza di legittimazione a stare in giudizio, ossia il giudice non potrebbe far altro che constatare che quel soggetto non aveva diritto d’iniziare la causa.