RIFORMA DEL CONDOMINIO

 

 Il condominio trova la via della riforma: non è una rivoluzione ma il tentativo che la Camera ha messo in atto, ieri, con l'approvazione del Ddl 4041, è quello di adeguare il codice civile ad alcune delle evoluzioni sociali degli ultimi 70

anni. È dal 1942, di fatto, che le norme condominiali (tranne pochissimi interventi marginali e alcune leggi speciali) non vengono toccate.

Il risultato è stato di lasciare in mano ai giudici l'adeguamento alla realtà in evoluzione dell'istituto. Quando è nato, i condominii erano davvero rari, dato che la massa della popolazione urbana viveva in affitto in case di un unico proprietario. Ora, invece, ci abitano la metà delle famiglie, e quasi al 90% sono in proprietà, cioè condomini.
documenti

Il disegno di legge di riforma della disciplina del condominio

Una revisione, quindi, si imponeva e ora siamo già al secondo tentativo, perché nella scorsa legislatura il Senato aveva già approvato un Ddl analogo. Anche in questa tornata è stato il Senato a darsi da fare e la Camera si è trovata a esaminare un testo già approvato dal Senato in gennaio; testo che a Montecitorio è stato profondamente innovato.
In allegato: il testo uscito dalla camera a confronto con quello approvato dal Senato lo scorso gennaio.

Detrazione 50% ristrutturazioni e riqualificazione energetica

Il Consiglio dei Ministri ha approvato il decreto sviluppo-infrastrutture che apporta nuove modifiche al bonus per il recupero edilizio.

per quanto riguarda gli interventi di ristrutturazione edilizia, il decreto prevede l’innalzamento dal 36% al 50% della percentuale di detrazione e l’innalzamento del tetto di spesa per ogni unità immobiliare da 48.000 a 96.000 euro, per gli interventi realizzati fino al 30 giugno 2013.

Per quanto concerne gli interventi di riqualificazione energetica il bonus del 55%, in scadenza al 31 dicembre 2012, sarà prorogato al 30 giugno 2013, ma con una percentuale di detrazione ridotta e pari al 50%. Con le nuove norme, inserite nell'articolo 11 del decreto-legge, non vengono modificati i contenuti dell'articolo 16-bis aggiunto dalla Manovra Monti al Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Dpr 917/1986), ma si ha un intervento straordinario sulla detrazione e sul tetto massimo. Dunque, fatti salvi altri ulteriori interventi, dal 1° luglio 2013 l’agevolazione ritornerà ad essere quella prevista prima dell'entrata in vigore del decreto sviluppo-infrastrutture, con la soglia delle spese fissata a 48.000 euro e con la percentuale di detrazione al 36%.

IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (EX ICI) - LE SCADENZE

IMU ai blocchi di partenza. Ancora non è certo quanto costerà ma occorre prepararsi ai prossimi adempimenti. Solo entro il prossimo 10/12/2012 si conoscerà l’aliquota definitiva da far pagare ai condomini perché entro tale data il Governo provvederà a valutare il gettito ottenuto riservandosi di aumentare le aliquote qualora il gettito si dimostri inferiore alle attese. Sarebbe opportuno che gli amministratori considerino l’IMU una spesa straordinaria e stanzino un importo pari ad almeno il triplo di quanto pagato per ICI nel 2011.

Limitandosi al caso degli appartamenti di proprietà comune, il versamento potrà avvenire in due rate, di pari importo, con scadenza 18/06/2012 e 17/12/2012, da pagare esclusivamente attraverso modello F24 utilizzando i codici tributo “3918”/IMU su altri fabbricati/ COMUNE, e ”3919”/IMU su altri fabbricati/ERARIO, da indicare nella Sezione “IMU ED ALTRI TRIBUTI LOCALI” della nuova delega di versamento (da reperire, si consiglia, direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, vista la novità o scaricabile qui).

L’importo complessivo va ripartito al 50% sui due codici tributo.

Per maggiori informazioni clicchi quì

 

IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA - QUANTO SI PAGA

 Se si pone l’attenzione al caso dell’appartamento di proprietà comune, le differenze di importo da pagare tra la vecchia I.C.I. e la nuova I.MU sono rilevanti.

La rendita dell’appartamento comune, rivalutata del 5%, va moltiplicata per 160 ed, infine, sul risultato va applicata l’aliquota deliberata dal Comune. Si ricorda, in proposito, che l’aliquota Base è pari allo 0,76% e che il Comune può deliberare un aumento, oppure una diminuzione, nei limiti dello 0,30% determinandosi una forbice che va dallo 0,46% all’1,03%.

Per semplificare segue un esempio di calcolo IMU, acconto rata di giugno, per un appartamento con rendita catastale di € 1.000,00:

                                              IMU                                                                 VECCHIA ICI

RENDITA CATASTALE € 1.000,00 x 5%      1.050,00                      RENDITA CATASTALE € 1.000,00x5%      1.050,00

1.050,00x160                                          168.000,00                     1.050,00x100                                          105.000,00

aliquota base 0,76% x 168.000,00            1.276,80                       aliquota base 0,6% x 105.000,00                  630,00 

Norme condominio: luci temporizzate per ridurre gli sprechi

Per il risparmio energetico tra le norme di condominio una gestione più attenta degli impianti: luci temporizzate per ridurre gli sprechi e monitoraggio ciclico dei consumi per bollette più leggere.

La crisi economica ha avuto le sue conseguenze nell’ambito del condominio: la morosità è in costante aumento e non sono rari i casi in cui singoli condòmini, a causa delle difficoltà economiche, non riescono a contribuire al pagamento delle spese necessarie per la gestione e conservazione delle cose comuni. Allo scopo di prevenire queste situazioni, l’ANAMMI (Associazione nazional-europea degli amministratori di immobili) ha stilato otto regole pratiche che dovrebbero attutire gli effetti del difficile momento economico sulla vita condominiale. Alcune regole:
Riduzione degli sprechi di luce e acqua mediante soluzioni tecniche per risparmiare, ad esempio le luci temporizzate.
Rivedere i contratti con fornitori e gestori di servizi, per verificare tutte le possibilità di risparmio, come l’utilizzo delle rinnovabili per risparmiare energia.
Manutenzione degli impianti: la negligenza nella manutenzione può causare spese ancora più pesanti in caso di guasto o, peggio, di incidente.
Corretto uso degli spazi condominiali: un corretto utilizzo degli spazi condominiali evita interventi gravosi per ripristinare il decoro dell’immobile.
Monitoraggio dei consumi: contro le bollette pazze, è bene abituare i condòmini all’autolettura dei contatori e, laddove ci sia un impianto centralizzato, verificare ciclicamente i consumi.
Partecipare regolarmente alle assemblee di condominio: se davvero si vuole tenere d’occhio il flusso finanziario, alle assemblee è bene essere presenti.
Pagare la quota condominiale evitando grandi ritardi: le spese condominiali servono alla normale manutenzione dell’edificio che, di conseguenza, non può essere ottemperata. Va poi sottolineato che, accumulando debiti, si rischia prima la messa in mora, poi il decreto ingiuntivo e, se non si ottiene nulla, l’atto di precetto. Ultimo atto, il pignoramento, mobiliare e immobiliare.
Rivolgersi all’amministratore in caso di difficoltà: in caso di difficoltà rivolgersi sempre all’amministratore di condominio, l’unico che può concedere una minima dilazione nei pagamenti.

Condominio, otto regole d’oro per fronteggiare la crisi

Combattere gli sprechi è una regola d’oro in tempi di crisi, anche per il condominio. Risultano quindi preziosi i suggerimenti che l’Anammi, associazione che riunisce gli amministratori di condominio, detta anche allo scopo di attutire gli effetti del difficile momento economico e prevenire le morosità condominiali, che risultano in costante aumento. Ecco quindi gli 8 consigli da non dimenticare: 1) Fare attenzione agli sprechi, in particolare per quel che riguarda luce e acqua. In tal senso, è opportuno studiare soluzioni tecniche per risparmiare, ad esempio le luci temporizzate. 2) Laddove possibile, rivedere i contratti esistenti con fornitori e gestori di servizi, per verificare tutte le possibilità di risparmio. Un esempio riguarda l’energia, che con l’avvento delle rinnovabili e della liberalizzazione del mercato, consente di scegliere tra diverse opzioni. 3) Non essere negligenti nella manutenzione perchè questo può causare spese ancora più pesanti in caso di guasto o, peggio, di incidente. Occhio, dunque, alla gestione di impianti e spazi condominiali. Si può dilazionare la tinteggiatura dell’androne, non la verifica della caldaia.  4) Un corretto utilizzo degli spazi condominiali evita interventi gravosi per ripristinare il decoro dell’immobile. Scambiare l’ingresso dell’immobile per un campo di calcio o le scale per un posto da affrescare significa costringere chi vi abita a spese onerose. 5) Contro le bollette pazze, che possono incidere in modo rilevante sulla vita condominiale, è bene abituare i condomini all’autolettura dei contatori e, laddove ci sia un impianto centralizzato, verificare ciclicamente i consumi. Un contatore mal funzionante può essere all’origine di bollette fuori controllo. 6) Partecipare regolarmente alle assemblee di condominio. Troppo spesso, i condomini si lamentano delle spese. Eppure, l’amministratore è obbligato per legge a presentare un bilancio condominiale preventivo che la stessa assemblea deve approvare. Se davvero si vuole tenere d’occhio il flusso finanziario, alle assemblee è bene essere presenti -7) Pagare la quota condominiale evitando grandi ritardi. Le spese condominiali servono alla normale manutenzione dell’edificio che, di conseguenza, non può essere ottemperata. Va poi sottolineato che, accumulando debiti, si rischia prima la messa in mora, poi il decreto ingiuntivo e, se non si ottiene nulla, l’atto di precetto. Ultimo atto, il pignoramento, mobiliare e immobiliare. In ultimo, in caso di difficoltà rivolgersi sempre all’amministratore di condominio, l’unico che può evitare la gogna condominiale e che può concedere una minima dilazione nei pagamenti.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA

 

 Le novità del D.lgs. n.28

Torna l’obbligo di allegare il certificato energetico ai contratti di compravendita o locazione. Lo ha stabilito il Dlgs 3 marzo 2011, n. 28, entrato in vigore martedì 29 marzo. Con questo provvedimento, che stabilisce anche importanti norme sul ricorso alle energie alternative, sono modificate parzialmente modificate alcune previsioni del decreto legislativo 192/05 in merito alla certificazione energetica, con l’introduzione anticipata di alcuni obblighi previsti dalla nuova direttiva europea in materia, la n. 31 del 2010.

Nello specifico il decreto, per quel che riguarda la certificazione energetica, stabilisce quanto segue:

Certificato energetico nei rogiti. Il nuovo comma 2-ter prevede l'inserimento, nei contratti di compravendita o di locazione di singole unità immobiliari, di “apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici”.

Per i contratti di locazione, tuttavia, la disposizione si applica solo se gli edifici o i singoli enti immobiliari sono già dotati dell'Attestato di Certificazione Energetica - ACE (trattasi di immobili oggetto di recente costruzione o compravendita o di interventi per i quali si è usufruito delle detrazioni fiscali del 55%).

Indice di prestazione energetica negli annunci immobiliari. Il comma 2-quater dispone invece che a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita di edifici o singole unità immobiliari riportino l'indice di prestazione energetica contenuto nell'ACE.

Competenze di Regioni e Stato. In una nota pubblicata nei giorni scorsi, il Consiglio nazionale del Notariato ha chiarito che alle Regioni competono le scelte normative sulla “dotazione” e sulle modalità di formazione della certificazione energetica. Allo Stato è invece riservata la materia dell’ordinamento civile, e quindi la disciplina dei contratti, della loro forma, del loro contenuto, dei vizi, delle sanzioni.

Le Regioni senza una disciplina propria. Con la nuova disposizione l'obbligo di dotazione con l'Attestato di certificazione energetica (Ace), così come l'inserimento dell'apposita clausola nel contratto di compravendita o di locazione, diventano inderogabili per le compravendite di immobili situati nelle Regioni che non hanno emanato una propria normativa in materia di certificazione energetica. Tuttavia, per Regioni che non hanno una disciplina propria in tema di certificazione energetica, resta valido l'articolo 9 dell'allegato "A" al Dm 26 giugno 2009, il quale stabilisce che il proprietario dell'edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell'immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che l'edificio è di classe energetica G e che i costi per la gestione energetica dell'edificio sono molto alti.

Le Regioni con una propria disciplina. Continua invece ad applicarsi la legislazione regionale per quelle Regioni che hanno emanato una normativa in materia di certificazione energetica, ma con l'aggiunta che i contratti di compravendita andranno integrati con la clausola mediante la quale l'acquirente dà atto “di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica” dell'immobile.

Sanzioni. Secondo il Notariato, infine, il mancato inserimento della clausola di attestazione da parte dell'acquirente o del conduttore non provoca la nullità del contratto, ma comporta comunque problemi di responsabilità per i venditori e i professionisti.