Il Tribunale di Bari, con una sentenza resa nello scorso mese di giugno (sent. n. 2277/09), ribadisce quanto detto, sette anni fa, dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 5035/02): all’azione giudiziale di recupero del credito in ambito condominiale non si applica il principio dell’apparenza.
Detto in modo più diretto: il decreto ingiuntivo, per essere efficace, potrà essere emesso solamente contro il proprietario dell’unità immobiliare e non anche contro chi, per il suo modo di comportarsi, possa apparire tale.
Si tratta di una pronuncia importante, non solo perché è una delle poche rese dopo quella delle Sezioni Unite, ma anche perché aderisce a quell’indirizzo interpretativo.
Vale la pena approfondire che cosa s’intende per principio dell’apparenza e perché lo stesso non è applicabile in materia condominiale.
Il codice civile non definisce il concetto d’apparenza.
La giurisprudenza della Cassazione, così come la dottrina, affermano che per apparenza debba intendersi quella situazione di fatto che è in grado di trarre in inganno, ingenerando la convinzione che si tratti della realtà giuridica, la quale, invece, è differente.
L’esempio più classico è quello del pagamento al creditore apparente (art. 1189 c.c.).
In questo caso, il debitore è liberato da qualsiasi responsabilità se prova di aver agito in buona fede; sarà il creditore apparente a dover versare al creditore reale quanto indebitamente ricevuto.
Ciò significa che il suo comportamento andrà valutato in base ad una serie di circostanze che devono essere univoche a tal punto da far ritenere che chi si qualifica come creditore lo sia effettivamente.
Nel caso del condominio, fino alla sentenza delle Sezioni Unite, era dubbio se questo principio potesse applicarsi qualora l’amministratore avesse dovuto agire in giudizio per il recupero del credito.
Un esempio chiarirà la questione.
Si pensi a quei casi in cui tra Tizio e Caia, coniugi in separazione dei beni e con l’immobile intestato a Caia, sia sempre stato Tizio ad incaricarsi di pagare le quote condominiali, partecipare alle assemblee, ecc.
In una situazione del genere, sarà Tizio la persona nota al condominio ed all’amministratore che, basandosi sul comportamento tenuto nel corso degli anni da quel soggetto, potrebbe credere che sia egli stesso il proprietario dell’unità immobiliare (in sostanza del condomino nel senso tecnico del termine).
In tali casi, molto ricorrenti, Tizio altro non è che il c.d. condomino apparente.
Lo stesso amministratore, proprio sulla base di quell’errata convinzione generata dall’atteggiamento di Tizio, potrebbe essere indotto, nei casi in cui si ravvisasse la necessità di ottenere un decreto ingiuntivo per uno stato di morosità, ad agire contro Tizio.
Le Sezioni Unite della Cassazione, intervenute per risolvere il contrasto inerente l’applicabilità del principio dell’apparenza ai rapporti condominiali, hanno stabilito che tale principio non è applicabile nel settore del diritto condominiale.
Il motivo è molto semplice: il principio dell’apparenza è strumento utilizzabile soprattutto per la tutela del terzo in buona fede che non abbia l’obiettiva possibilità di verificare la rispondenza tra situazione di fatto e situazione di diritto, sicché sia in un certo qual modo costretto ad affidarsi a quanto gli si presenta.
Nel caso del condominio, invece, per l’amministratore – che nel rapporto con il condomino non può essere considerato un terzo – la situazione è di pronta soluzione.
Egli, infatti, potrà sempre verificare, tramite un visura presso la Conservatoria dei registri immobiliari, l’effettiva proprietà dell’unità immobiliare.
Ci
ò significa che ogni, qual volta si renda necessario iniziare un’azione di recupero del credito attraverso un ricorso per decreto ingiuntivo, l’amministratore dovrà verificare la rispondenza tra colui che si appalesa come condomino e la proprietà, in capo allo stesso, dell’unità immobiliare.
Solo se c’è corrispondenza potrà agire contro questo soggetto per ottenere un decreto ingiuntivo.
In caso contrario l’azione dovrà essere rivolta contro colui che risulti proprietario dai pubblici registri.
Il rischio, altrimenti, è quello di vedersi notificata un’opposizione che allo stato attuale verrebbe accolta.
Il tutto naturalmente, con le ovvie conseguenze in relazione al tempo perso ed alle spese vanamente sostenute.
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