USUFRUTTO IN CONDOMINIO

 

 L'usufrutto è un diritto reale di godimento che attribuisce al Suo titolare una serie di facoltà inerenti al godimento di una cosa specificatamente identificata. In particolare tale diritto attribuisce al suo titolare la facoltà di godere della cosa (mobile o immobile) e di fare propri i frutti naturali e civili, secondo il disposto dell'art. 981, I° co. e 984, II° co., c.c.)

In particolare "Sono frutti naturali quelli che provengono direttamente dalla cosa, vi concorra o no l'opera dell'uomo, come i prodotti agricoli, la legna, i parti degli animali, i prodotti delle miniere, cave e torbiere. Finché non avviene la separazione, i frutti formano parte della cosa. Si può tuttavia disporre di essi come di cosa mobile futura. Sono frutti civili quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia. Tali sono gli interessi dei capitali (1224, 1282, 1815), i canoni enfiteutici (957 e seguenti), le rendite vitalizie (1872 e seguenti) e ogni altra rendita, il corrispettivo delle locazioni (1571 e seguenti)" ai sensi dell'art. 820 c.c.

Da qualche tempo, con sempre maggiore frequenza, si verifica, in condominio, l'acquisto della nuda proprietà con riserva del diritto di usufrutto a favore del venditore.

II venditore, specie se anziano, ottiene un consistente ricavo dalla vendita della nuda proprietà, senza dover lasciare l'immobile al quale e comunque legato da un valore affettivo. Il valore del bene si determina decurtando dal valore della piena proprietà il valore dell'usufrutto, il cui ammontare e inversamente proporzionale all'età del venditore: maggiore è l'età del venditore, minore e il valore del suo diritto di usufrutto, ma più alto e il valore della nuda proprietà che si vuole trasferire, e quindi maggiore la convenienza per il venditore. Quanto alla durata dell'usufrutto, è opportuno distinguere la persona fisica, da quella giuridica.

Diritti dell'usufruttuario sono quelli di godere del bene e dei suoi frutti, ma deve rispettare la destinazione economica del bene; può locare l'immobile a terzi, se non e vietato dal titolo costitutivo del diritto, e percepire il canone. In tale ipotesi sarebbe opportuno consentire al nudo proprietario, salvo espressa pattuizione contrattuale,di esercitare la prelazione in caso di locazione.

E' prassi sostituire, per tale motivo, il diritto in commento con quello di abitazione che, a differenza del diritto di usufrutto, consente soltanto al beneficiario di tale diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1022 c.c.). Tale diritto e preferito dall'acquirente in quanto, diversamente dal l'usufrutto, il diritto di abitazione non può essere ceduto, ne l'immobile concesso in locazione a terzi.

In certi casi , quindi, se in presenza di usufrutto, l'amministratore di condominio, in merito ad una specifica unità immobiliare, avrà a che fare sia con il nudo proprietario che con l'usufruttuario: nella normativa sul Condominio negli edifici non è prevista una disciplina per la ripartizione delle spese condominiali tra il nudo proprietario e l' usufruttuario di una delle diverse proprietà esclusiva nello stabile. Tale circostanza ha stimolato dottrina e giurisprudenza che, pertanto, si sono a lungo argomentate sulla posizioni dell' usufruttuario rispetto all' amministrazione condominiale, ed al recupero delle quote di spesa, costituendosi e contrapponendosi due distinti orientamenti.

Se in un primo tempo una corrente di pensiero ha negato l' esistenza di un obbligo di contribuzione diretto dell' usufruttuario nei confronti del Condominio, sul presupposto che, le spese condominiali debbano gravare unicamente sul proprietario, identificato nel nudo proprietario, con la conseguenza che, egli sarà legittimato ad agire in via di regresso nei confronti dell' usufruttuario per le spese di sua competenza, la situazione è stata, però, ribaltata dalla giurisprudenza della S.C. di Cassazione, la quale ha, viceversa, proclamato la "rilevanza esterna", nell' ambito dei rapporti di condominio, della posizione del nudo proprietario e dell' usufruttuario della porzione immobiliare.

In tal senso, si è affermato che "quando la porzione immobiliare facente parte di un Condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l'atto dal quale deriva tale situazione, è opponibile erga omnes, e quindi anche al Condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli art. 1004 e 1005 c.c. sulle ripartizione delle spese fra nudo proprietario ed usufruttuario, tenuto conto che, sul pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un obbligazione propter rem, la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; poiché anche le spese dovute dall' usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all' assemblea interferire sull' imputazione e sulla ripartizione dei contributi". (Cass. n. 23291/2006 e, di recente, n. 21774/2008).

Pertanto, se detto obbligo non grava sul condominio in caso di locazione, in presenza di usufrutto l'assemblea all' approvazione del bilancio, deve ripartire le spese secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all' amministratore di condominio, al momento dell' esecuzione, ascrivere i contributi secondo la loro natura ai soggetti obbligati, anche nel caso in cui l' assemblea non li abbia individuati.

A tal riguardo, l'art. 67, comma 3°, disp. att. c.c., riconosce espressamente all'usufruttuario il diritto di voto "negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni".

Invece, ai sensi dell'art. 67, comma 4°, disp. att. c.c., "nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta al proprietario".

La giurisprudenza (vedi Cass. 5/11/1990, n. 10611 e Tribunale Napoli 10/12/1978), in merito proprio alla convocazione, espressamente delinea che per gli affari attinenti all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, come ad esempio la nomina e il compenso dell'amministratore, la ripartizione delle spese di portierato ecc., debba essere convocato l'usufruttuario, il quale non può dare il suo voto nelle materie riservate al nudo proprietario; invece, qualora si deliberi su innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, la giurisprudenza de qua ritiene debba essere convocato il nudo proprietario.

In giurisprudenza si è chiarito che tali disposizioni non contrastano con gli artt. 1004 e 1005 c.c., i quali regolano il riparto delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, precisando, in particolare, che la straordinarietà delle opere il cui costo deve essere sopportato dal nudo proprietario non dipende dalla circostanza che esse siano destinate a prevenire il danno ovvero a porvi rimedio dopo la sua verificazione, bensì dalla capacità di esse di incidere sulla struttura e funzionalità del bene (Cass. n. 10/69).

L'art. 1105, II° co., c.c., secondo il quale le riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta, non è da ritenersi esaustiva, ma solo esemplificativa. Più in generale, tutte le riparazioni straordinarie restano a carico del nudo proprietario in quanto trattasi di opere che rimediano ad una alterazione già verificatasi in conseguenza dell'uso o per altre cause. Spettando all'usufruttuario l'uso della cosa, questi dovrà sostenerne i soli costi per la conservazione della funzionalità del bene.

In conclusione, alla luce della normativa codicistica e della giurisprudenza suesposte, in caso di morosità, l'amministratore dovrà agire singolarmente nei confronti dell'uno o dell'altro, poiché non esiste alcuna norma di legge che pone un'obbligazione solidale tra il nudo proprietario e l'usufruttuario in merito al pagamento degli oneri condominiali, dovendosi, infatti, sempre distinguere le imputazioni di spese; per quanto attiene alla convocazione, l'amministratore sarà tenuto a convocare alle assemblee condominiali oltre che il proprietario anche l'usufruttuario ogni qualvolta si debba decidere di affari di ordinaria manutenzione, mentre sarà tenuto a convocare il nudo proprietario qualora si debba deliberare sulle innovazioni e sulle opere di manutenzione straordinaria.